觀點網(wǎng) 自去年11月1日宣布暫停支付境外債務本息以來，旭輝境外債會有怎樣的解決方案便成為外界關注焦點。

歷經(jīng)四月有余，旭輝提出了一份境外債務重組的初步方案。

【資料圖】

3月10日晚間，旭輝控股發(fā)布公告，正式對外披露境外流動資金狀況的全面解決方案，稱公司境外流動資金狀況的全面解決方案已取得重大進展，將于3月31日前向協(xié)調委員會及債券持有人小組提供潛在的全面解決方案并展開討論。

不少投資人表示，這一方案好于預期。

原因是旭輝這一份解決方案體現(xiàn)出了坦誠和積極的態(tài)度，比如明確提出“不削減本金金額”等，提出了“債轉股”方案，利息部分則有部分以實物支付，且會給予債權人一個切實可行的增信保障。

在展期時間上，旭輝預期最長不會超過7年。

與此同時，旭輝披露了盈利預警，預期2022年將錄得130-140億元虧損，其中核心凈利潤虧損預計介乎51-56億元。

旭輝解釋了預期虧損的主要原因：一方面是因為疫情和行業(yè)影響導致交付量下降、收入減少和利潤下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對貨值提前減記、匯率波動損失及持有物業(yè)估值下降等會計報表因素。

方案詳解

對旭輝而言，現(xiàn)階段的關鍵就是解決債務問題，以促進銷售及融資。

根據(jù)旭輝披露的初步指示性關鍵條款，包括不削減本金金額、債權人自愿選擇轉股、減少利息的現(xiàn)金支付、債務展期不超過7年、支付一定數(shù)額的前置款項、制定一個切實可行的額外增信方案等。

具體來看，首先，旭輝預期債權人不會被要求接受削減欠付債務的任何本金；其次，債權人能夠自愿選擇轉股，全面解決方案可能包含選擇權，允許部分或全部債權人自愿將部分債務轉換為公司股權或可轉股債券。

第三，也就是早就被預計到的，減少利息的現(xiàn)金支付，旭輝需要將利息負擔減少至一個可合理承擔的數(shù)額，以允許公司恢復至一個長期財務穩(wěn)定的狀況。預期于初期，利息將部分以現(xiàn)金支付，亦可能部分以實物支付。

第四，債務本金分期償還及到期日預期將延長至全面解決方案全面實施當日起計不超過7年。

另外，旭輝將將以償還部分本金及/或同意費的形式，向債權人支付若干前置款項；并且正在制定方案，向債權人提供適當及切實可行的增信。

不過公告提及，該等條款可能會發(fā)生變動，公司尚未與任何人士就該等指示性關鍵條款達成一致。

旭輝還在公告中還披露了最新業(yè)務情況，表示境內銷售及現(xiàn)金回款對集團財務狀況及業(yè)務營運至關重要，將繼續(xù)采取措施加快境內銷售及現(xiàn)金回款，積極尋求機會出售非核心資產，以改善現(xiàn)金狀況、提供運營效率、控制風險及節(jié)約成本。

觀點新媒體獲悉，在2022年12月，旭輝成功完成股份配售及認購，籌資約9.46億港元，資金已用于向境外貸款銀行支付約3.42億港元，足夠支付至2022年12月31日期間的所有利息，余下資金已經(jīng)或將用于公司債券持有人的利益。

近日消息，旭輝正出售位于上海虹橋的標志性項目——恒基旭輝中心兩棟大樓，兩棟合計售價約14億元。當中一棟為旭輝總部大樓，建筑面積約1.6萬平米，售價8.8億元；另一棟樓約1.1萬平米，售價5.5億元。

這兩棟樓如果能順利出售，回款將能夠用于補充現(xiàn)金流，推進債務化解等。

紓困時刻

一位投資者對觀點新媒體指出，旭輝的邏輯是用貴的資金做長期杠桿，監(jiān)管資金快速流回的路子被堵住，所以現(xiàn)金流出現(xiàn)空檔期，就出現(xiàn)了資金問題。

旭輝也于公告中披露了現(xiàn)金狀況：截止到2022年12月31日，賬上現(xiàn)金及銀行結余總額人民幣205.50億元（2022年6月30日：約312億元)，而絕大部分現(xiàn)金為項目層面受嚴格監(jiān)管的預售現(xiàn)金，將用于確保在建項目的竣工交付。

如此看，旭輝可動用資金有限，而中債增擔保的債券也遲遲未發(fā)。

據(jù)了解，2023年開年，便有消息稱旭輝擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年期，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區(qū)間為2.80%-4.30%。

彼時市場認為這筆公司債能夠在很短時間內完成發(fā)行，1月10日，旭輝取得中債增擔保函，和主承調整詢價信息，將發(fā)行時間改為1月18日，發(fā)行規(guī)模調整為不超過15億。

但是直到現(xiàn)在，旭輝仍尚未發(fā)行23旭輝集團MTN001。當然，市場關于債券遲遲未能發(fā)行的分析還有很多，包括抵押物的落實等等。

“現(xiàn)在政策的支持是非常嚴格的，沒暴雷的只剩下幾家，還要求足額超額的一二線優(yōu)質資產做抵押等，這對于民企而言是蠻困難的。”一位資本市場人士對觀點新媒體透露，一些企業(yè)的資金壓力仍然非常大。

公布債務重復方案的同時，旭輝亦對外發(fā)布了盈利預警，預期2022年將錄得130-140億元虧損，其中核心凈利潤虧損預計介乎51-56億元。

而在2022上半年，旭輝營業(yè)收入為297.2億元，同比減少18.29%；實現(xiàn)歸母凈利潤7.31億元，同比下降79.7%；歸母核心凈利潤率6.1%，同比下降3.1個百分點。

這并不令人意外，只是極端市場環(huán)境下的一個縮影。

觀點新媒體了解到，就房企發(fā)布業(yè)績預告以來便“雷聲”陣陣，包括榮盛發(fā)展、華僑城A、金科股份、首開股份、大悅城、中梁控股等均發(fā)布2022年度將錄得虧損。

當中，榮盛發(fā)展料歸母凈虧損190億元-250億元，華僑城料期內預虧80億元-110億元，金科預虧也達到95億元-190億元。另外，包括保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂等在內的企業(yè)，期內利潤也將出現(xiàn)較大程度下滑。

旭輝面臨著大多數(shù)房企虧損的共性原因：一方面是因為疫情和行業(yè)影響導致交付量下降、收入減少和利潤下降；另一方面，則是公司基于審慎原則對貨值提前減記、匯率波動損失及持有物業(yè)估值下降等會計報表因素。

如果要恢復現(xiàn)金流循環(huán)，在債務展期之外，房企要做的便是推進新的融資和銷售。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2023年前兩月，旭輝錄得累計合同銷售金額約128.3億元。其中，2月單月銷售金額約人民幣78.1億元，環(huán)比增長55.6%。

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