文/樂居財經(jīng)楊宏彬

說佳兆業(yè)是“不死鳥”，是有些道理的。

(資料圖片僅供參考)

2014年末，佳兆業(yè)危機爆發(fā)，旗下的項目因被政府“鎖盤”，從而引發(fā)一連串的危機。2015年3月31日，公司年報陷入難產(chǎn)，股票停牌。

但讓人意想不到的是，佳兆業(yè)能成功挺過來。2017年3月26日，其一口氣發(fā)布2014年-2016年間的5份業(yè)績報告，停牌724天后，佳兆業(yè)成功復牌。

歷史是驚人的相似。2022年，同樣是在3月31日，佳兆業(yè)宣布無法刊發(fā)2021年業(yè)績，公司股票停牌。而這一次，佳兆業(yè)用了一年的時間，就已成功復牌。

3月9日，掐著港交所公告披露的最后時間，佳兆業(yè)發(fā)布了2021年全年及2022年中期業(yè)績，并宣布達成復牌指引。

對于佳兆業(yè)再次復牌，資本市場的態(tài)度大不如前。2017年復牌時，佳兆業(yè)股價狂飆，一度漲至86%；而這一次復牌后，佳兆業(yè)股價下行，至多跌近40%，截止當日收盤，報0.66港元/股，比停牌價跌去21.43%，總市值46.30億港元；停牌之時，佳兆業(yè)股價為0.84港元/股，總市值為58.93億港元。

2021年以來，陷入流動性危機的房企很多。恒大、融創(chuàng)、奧園、花樣年等房企目前仍在停牌，佳兆業(yè)是一眾出險房企中的首位復牌者。

而資本市場的反饋，一定程度上與佳兆業(yè)兩份財報披露業(yè)績有關(guān)，而更多的，或還是市場對出險房企的悲觀情緒。

復牌釋放的信號

兩份財報，展示了佳兆業(yè)一年半時間里的大額虧損。2021年全年，佳兆業(yè)營收355.44億元，同比下滑36.3%，歸屬母公司凈虧損127.27億元；2022年上半年，佳兆業(yè)集團實現(xiàn)的營業(yè)額為134.31億元，較2021年同期減少55.3%，歸屬股東凈虧損76.72億元，一年半的時間里，佳兆業(yè)虧超200億元。

對于虧損，佳兆業(yè)解釋稱主要源于降價銷售導致毛利率下降、降價出售已落成項目導致虧損、預期信貸虧損等原因。2021年，佳兆業(yè)錄得其他收益及虧損凈額72.62億元，當中撇減發(fā)展中物業(yè)達62.6億元。

對于出險房企而言，一時的盈虧或不是最重要的，市場更關(guān)心的是，其在手資源可否支撐其日后的發(fā)展，以及其保證交付方面的可持續(xù)經(jīng)營能力。

據(jù)悉，2021-2022年兩年間，佳兆業(yè)累計交付超5.3萬套房，其中2022年全年交付超2萬套；2023年前兩個月，佳兆業(yè)合計交付7個項目，共3899套房。2023年2月，佳兆業(yè)蟬聯(lián)東莞市房企銷售榜銷售面積、銷售金額雙榜冠軍。

年報顯示，截止2022年6月末，佳兆業(yè)總土儲近2740萬方，其中大灣區(qū)土儲約1641萬方，占集團總土儲的60%。同時，還有176個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5394萬平方米。

其中，佳兆業(yè)持有的廣州小坪村項目是重大“糧倉型”項目，規(guī)劃總建筑面積167.96萬平方米，將打造成集高端住宅、大型購物中心、酒店公寓、創(chuàng)意辦公寫字樓于一體的大型城市綜合體。該項目測算可售貨值約255億元，正在全力推進進入銷售階段。

灣區(qū)的土地儲備與城市更新項目，是佳兆業(yè)與債權(quán)人談判的籌碼。業(yè)內(nèi)人士則認為，佳兆業(yè)在城市更新領(lǐng)域的深厚家底，是資本市場評估公司發(fā)展?jié)摿Φ闹匾罁?jù)，也為企業(yè)化解風險打開更多可能。

2022年上半年，佳兆業(yè)就與招商蛇口、長城資產(chǎn)在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，三方重點圍繞粵港澳大灣區(qū)城市更新、房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)綜合體經(jīng)營等領(lǐng)域開展全面合作。

佳兆業(yè)也憑此率先走出“央企+AMC+出險企業(yè)”紓困路徑。這些舉措無疑有利于釋放佳兆業(yè)在粵港澳大灣區(qū)核心產(chǎn)業(yè)價值，推動城市更新項目轉(zhuǎn)化，盤活商住項目資產(chǎn)，緩解短期流動性困難，有助于經(jīng)營基本面的企穩(wěn)回升。

佳兆業(yè)相關(guān)人士表示，此次公司股票成功復牌，是延期發(fā)布的兩份財報獲得了港交所審核認可。

雖然資本市場情緒低迷，但佳兆業(yè)的成功復牌仍被認為有著非同一般的意義。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，佳兆業(yè)復牌是當前問題企業(yè)或困難企業(yè)逐漸走出債務(wù)風險的重要標志。復牌本身，就體現(xiàn)了企業(yè)本身不會走破產(chǎn)或退市之路，而更多是在持續(xù)修復的過程中，確保企業(yè)進入新一輪健康發(fā)展的通道之中。

前路迢迢

冰凍三尺，非一日之寒。復牌是佳兆業(yè)回歸正軌的第一步，之后仍有很長的一段路要走。

2021年11月，是佳兆業(yè)流動性危機初顯之時。當時，其旗下本金14.93億元的理財產(chǎn)品出現(xiàn)逾期兌付。一個月后，佳兆業(yè)美元債出現(xiàn)違約，包括4億美元的本金以及1.19億美元利息。

這段時間里，佳兆業(yè)進行過幾次短暫停牌，直到2022年4月，年報的無法刊發(fā)，讓其正式進入長期停牌。

兩份年報里，揭示了佳兆業(yè)在一年多時間里債務(wù)情況的變化。截止2021年末，佳兆業(yè)的流動負債為借款總額為1317.06億元，較2020年底增加將近100億元，列為流動負債的借款達到1047.43億元。

年內(nèi)，佳兆業(yè)逾期的借款為55.88億元，同時有779.22億元的借款已經(jīng)構(gòu)成交叉違約。

2022年上半年，佳兆業(yè)的借款總額1314.91億元，較2021年底變化不大，列為流動負債的借款達1065.37億元，較2021年底增長18億元。截止2022年6月末，佳兆業(yè)到期未償還借款為231.59億元，同時有871.47億元的借款構(gòu)成交叉違約。

從兩份財報來看，佳兆業(yè)違約債務(wù)面積仍在不斷擴大。截止2022年6月末，佳兆業(yè)短期銀行存款為15億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余30億元，合計45億元，與即期的借款1065.37億元相較，佳兆業(yè)債務(wù)違約或在進一步擴大。

目前，佳兆業(yè)還沒有就債務(wù)重組形成有效方案，2023年以來，佳兆業(yè)表示境內(nèi)已完成多筆融資展期。

與債務(wù)壓力同樣棘手的，是其活水的“源頭”——地產(chǎn)銷售。

2017年復牌之時，佳兆業(yè)交出2016年財報，年內(nèi)錄得合約銷售金額為298億元，同比增長222%。創(chuàng)下了其年度最高的銷售業(yè)績。次年便實現(xiàn)扭虧。

2022年全年，佳兆業(yè)取得全口徑銷售額238.3億元，不說與2020年的千億相去甚遠，甚至不及2016年。今年前2個月，佳兆業(yè)全口徑銷售額43.4億元，排名百強房企第53位。

基于持續(xù)的虧損及依然高企的債務(wù)，佳兆業(yè)在2022年中期財報摘錄其外聘核數(shù)師出具的獨立核數(shù)師報告顯示，于2022年6月30日，其尚未按照預定還款日期償還若干借款本金總額。這些情況表明佳兆業(yè)存在重大不確定性，可能會對持續(xù)經(jīng)營的能力構(gòu)成重大疑慮。

無疑，佳兆業(yè)的復牌為一眾涉險停牌的房企指明了方向，但要回歸到出險前的狀態(tài)，“不死鳥”佳兆業(yè)依然有很長一段路要走。

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