觀點網 開春時節(jié)，滬上陸續(xù)迎來新一批入市項目，浦東、楊浦、閔行、松江等9個區(qū)域均有新盤亮相。

值得關注的是，在此期間，保利與越秀聯(lián)合打造的楊浦項目也上新了。

(相關資料圖)

2月22日，保利越秀和樾天匯與古美華邸、馨嘉雅苑項目同步開啟認購，除去首次開盤的江匯銘庭和古美華邸外，和樾天匯項目自去年12月就已開放了公共展廳，而此次進行推盤的房源均分布于項目一期。

保利楊浦帶節(jié)奏

公開資料顯示，和樾天匯項目總規(guī)劃8幢高層住宅，共有624套住宅將在今年陸續(xù)進場，保利這一次拿出了340套公寓房源，均價達到11.5萬元/平方米，社保系數(shù)0.17分/月，入圍比2.5，主要面對戶群十分明確——想要置業(yè)上海的中低積分改善型購房者們。

說起這宗項目的今生前世，于2022年二批次上海集中供地現(xiàn)場，在競拍中接連失去四宗土地的保利發(fā)展，聯(lián)合越秀以底價47.75億元底價攬獲了一塊位于楊浦區(qū)江浦社區(qū)3.59萬平方米地塊，彼時樓面價為5.6萬元/平方米，與目前超過11萬的單價相差整整一倍。

從區(qū)域角度來說，保利這宗項目的售價或多或少映射出當前上海內環(huán)板塊的價值攀升。

類似跡象同樣體現(xiàn)在和樾天匯北側鄰居項目金隅外灘東岸的銷售情況中，截至2月中旬，金隅外灘東岸已售住宅648套，網簽率約97.3%。

該項目于2022年8月首開推盤，推出了270套公寓戶型，或許是由于相鄰加上聯(lián)動價的影響，銷售均價同樣為11.5萬元/平方米。從8月首次開盤到12月底的加推，金隅外灘東岸項目吸引了超2000組客戶參與搖號。

金隅項目開盤階段的火熱從側面證實當前楊浦內環(huán)區(qū)域新盤的空白，而保利與越秀選擇在開年將和樾天匯項目推入市場，順應了當前的樓市供需節(jié)奏。

更何況，保利手中的牌還不止這一張。

回到去年二批次土拍當天，攜手越秀帶走江浦社區(qū)地塊后，保利并沒有停手，繼續(xù)聯(lián)合上海建工以27.64億元價格競得了同地段的楊浦區(qū)江浦社區(qū)S-09宅地，這宗地塊過去這里曾是街道社區(qū)衛(wèi)生中心和舊區(qū)地塊，周邊商業(yè)配套成熟，占地面積2.25萬平方米，建筑面積7萬平方米。

拿地僅僅過去23天，地塊就啟動了規(guī)劃設計方案公示，規(guī)劃建設成住宅社區(qū)，并在此基礎上實現(xiàn)舊城區(qū)更新，項目命名為保利建工海玥天匯，預計將在今年一季度正式入市。

據了解，海玥天匯首推房源數(shù)量相較和樾天匯來說要少一些，但銷售均價依舊為11.5萬/平方米。

兩宗銷售均價均超過11萬元的項目，接連出現(xiàn)在楊浦這片新盤緊缺的區(qū)域其實并不突兀。

此前2022年10月，上海楊浦區(qū)政府發(fā)布了一則歷史風貌保護項目實施主體公開遴選的答疑紀要，其中所提及相關地塊的房地聯(lián)動價達到了21萬元/平方米。此價一出，瞬時突破了楊浦區(qū)域及上海市區(qū)最高新房的價格上限。

另外，2022-2023年以來楊浦區(qū)內的新房備案均價均超過了11萬。其中，新江灣尚海灣項目的聯(lián)排產品備案均價13.31萬元/平方米，而今年仁恒海上源推出的公寓產品均價也達到了11.98萬元/平方米。

內環(huán)新盤尋良機

事實上，保利在內環(huán)板塊的選址大都趨向集中，以保利越秀和樾天匯與保利建工海玥天匯的地理位置為例，兩宗項目之間僅相隔一個公共片區(qū)，落在了板塊中心區(qū)。

值得一提的是，與保利項目處于同區(qū)域同板塊的新盤項目還有兩個。

其中，由上海城建置業(yè)開發(fā)的瑞仕云曜璟庭項目與和樾天匯相鄰，已經于2月初開放了售樓處，預計將于一批次入市，預計首推342套房源，建面約90-185平方米3-4房，指導價10.99萬元/平方米，交房時間則擬定在2025年3月。

另一邊，同樣坐落內環(huán)板塊的中海海上和集項目，與瑞仕云曜璟庭僅隔一條馬路的距離，因此區(qū)位差異較小。目前項目建設包含了復合商業(yè)、鄰里中心、獨棟企業(yè)公館，預計也將在上半年入市，將推出約800套房源。

值得注意的是，這宗項目對于中海來說有著重要意義。

2022年1月，上海楊浦區(qū)推出首個市區(qū)聯(lián)手、政企合作的城更項目，最終經過股權轉讓，該項目交給了中海地產與楊浦城建共同開發(fā)。經此，中海成功將項目版圖挺進楊浦內環(huán)。

數(shù)據來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

與中海不同，保利已經在內環(huán)板塊內布局了多宗住宅項目。除與其他房企合作操盤的和樾天匯及海玥天匯，位于內環(huán)東外灘地段的保利瓏譽則號稱擁有“一橋、四隧、雙軌”的通勤路網，首期已于2022年11月開盤，二期項目也將在2月底推出。

在保利瓏譽項目周邊，還聚集了龍光與融創(chuàng)于2022年開盤的兩宗項目，均價相似的三者之間形成了內環(huán)板塊中的新房群。

其中，龍光在2020年7月以23.81億元競得楊浦區(qū)定海社區(qū)D2-2地塊，彼時樓面價為6.54萬元/平方米，后來項目被命名為龍光天境，并于2022年1月正式開盤。

而融創(chuàng)則是在2020年10月斥24.46億元摘得了楊浦區(qū)定海社區(qū)D1-5地塊，也就是后來的楊浦濱江壹號項目。同樣在2022年1月，這宗項目也順利開盤，且沒有觸發(fā)積分制，銷售均價達到了10萬元/平方米。

縱觀當前落戶上海內環(huán)的項目，多多少少都帶有改善型住房色彩，而在今年購房環(huán)境下，該板塊中的稀缺性或將逐漸有所體現(xiàn)。

關鍵詞： 萬平方米