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增發(fā)募資、公開發(fā)債，大名城(行情600094,診股)最近一段時間有點忙。

日前，大名城董事會決議通過了公司的定增預案。此次定增，大名城將向包含創(chuàng)始人俞培俤、俞凱父子在內的特定35個對象發(fā)行不超過6億股A股股票，擬募集資金總額不超過30億元。

而距離此次公告不足十日之前，大名城也曾公告官宣擬非公開發(fā)行公司債券，規(guī)模不超過30億元。無論是30億元的定增融資，還是30億元的公司公開債，在資金用途上，大名城都指出將用于旗下地產項目建設和補充流動資金。

挺進地產，是大名城最近的戰(zhàn)略重點，而大名城的戰(zhàn)略從表面來看也確實為公司帶來了實質性的利益，2021年仍告虧損6個億的業(yè)績，預計在2022年實現扭虧，不足一年時間，大名城實現“翻身”，時間短，見效快，實屬不易，然而市場對大名城業(yè)績“洗澡”的質疑也隨之而來。

經歷了從2015年由地產到金控板塊的轉型，2020年，大名城再度回歸地產主業(yè)。此后，除偶有拿地動作，大名城一直處于蟄伏期。如今房地產行業(yè)發(fā)展模式重塑，想要在“返場”格局中占據一方天地，大名城手中到底還剩哪些底牌？而看上去的意氣風發(fā)背后，大名城又隱藏了怎樣的“不得已”和“不確定”？

可售貨值將告罄，大名城融資補血

2020 年上半年，大名城先后在公開市場取得了7宗土地，斥資53.72億元，其中有6宗位于上海，部分地塊的溢價率超20%。而當期，上海土地市場的平均溢價率僅為14%左右。

2021年在上海的三輪土拍中，大名城一舉拿下奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)、青浦區(qū)重固鎮(zhèn)郟店路和自貿區(qū)臨港新片區(qū)3宗地，總成交金額達32.77億元。2022年，6月8日，在上海首輪土拍中，大名城以8.88億元競得青浦重固鎮(zhèn)一宗地。

三年時間，大名城背負高溢價率耗資百億加碼華東區(qū)域，但，高價地塊削薄企業(yè)利潤空間，伴隨著競得地塊轉結周期的到來，大名城將面臨毛利率縮水的局面。

業(yè)內分析師指出，行業(yè)內高價拿地潮出現在2017、2018年左右，這一批地塊在2020、2021年左右已集中轉結，行業(yè)毛利率也是在2021年后得以去水分，回歸正軌。而從大名稱目前拿地金額與節(jié)奏來看，它的轉結陣痛會在2023、2024年到來，如何回調毛利率，追趕行業(yè)腳步也是大名城要考慮的問題之一。

但在售無可售局面的倒逼下，大名城只能大踏步的買地備貨。自2020年開始，大名城持有待開發(fā)土地面積與規(guī)劃計容建筑面積便在不斷下滑，2020年待開發(fā)土地面積127.96萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積 202.03萬平方米；2021年待開發(fā)土地面積96.49萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積 132.12萬平方米。

（數據來源大名城年報，金融界制圖）

截止2022年6月30日，大名城持有的待開發(fā)土地的面積回落至91.57萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積 122.74萬平方米。同為閔系房企的陽光城(行情000671,診股)，同期土地儲備則是2827.31萬平方米。

做為大名城布局重心的華東區(qū)域，截至2022年上半年，土地開發(fā)面積僅剩余6.9萬平方米，營收為2941萬，于整體營收中的占比為1.43%。重點銷售區(qū)域儲備貨源消耗殆盡，整體儲備貨值不足成為了大名城回歸地產首先要邁過去的門檻。

但是對于半年收入僅有20.53億元的大名城來說，想要一次性完成拿地、開發(fā)、建設、銷售、回款的鏈路閉環(huán)似乎有些難度，大名城開始“找錢”過日子。

2022年上半年，大名城有12個開工在建項目，其中華東松江區(qū)永豐街道H單元H24-07號地塊項目（大名城映云間）、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)D06-01地塊項目（大名城映湖）、上海大名城臨港奉賢B10-02地塊項目（大名城映園）、上海大名城臨港奉賢B1101、B1201、B1301地塊項目（大名城映園二期）、上海大名城臨港科技城B02-02地塊項目（大名城映暉）的5個項目將受惠于此次定增。

而對于未來的規(guī)劃，大名城篤定的繼續(xù)押注華東區(qū)域，他們稱，公司將堅持區(qū)域聚焦、深耕重點城市的投資戰(zhàn)略，集中資金力量繼續(xù)擴充上海土地儲備。

扭虧轉贏，年報預告預喜摻憂

目前，購房人信心尚未提升，市場政策變動頻繁，為給項目注射“預防針”，大名城毅然在2021年進行了大額減值計提。2022年4月，大名城發(fā)布了一則業(yè)績預告更正公告，稱“預計2021年度實現歸母凈利潤27817.18萬元”，變更為“預計2021年年度實現歸母凈利潤為-40500萬元左右”。

一周后，大名城正式發(fā)布了一份營收、利潤大幅下滑的年報。數據顯示，其全年營業(yè)收入為76.61億元，同比下降48.36%；歸母凈利潤為-4.12億元，同比下降192.01%；實現扣非后歸母凈利潤為-6.12億元，同比下降243.81%。

這份大“變臉”的數據引發(fā)了交易所的關注。大名城坦然承認，一次性巨額資產減值是影響其盈利主因之一，但也給出了合理性解釋，出于審慎判斷公司部分存貨在可預見的銷售周期內難以恢復到以往較高的常規(guī)銷售價格，為適應2022年突發(fā)的嚴重疫情及行業(yè)變化所帶來的市場影響，實現加快現金回款以應對行業(yè)危機的主動經營策略，所以對福建名城港灣九區(qū)項目、江西南昌大名城、名城城市廣場、各項目車位等存貨資產計提減值金額約7.71億元，較業(yè)績預告對應的減值金額增加了4.75億元。

券商分析師坦言，上市公司若是將虧損全部集中做在某一年的數據中，那后續(xù)財年的財報的數據也將相對安全，甚至會出現業(yè)績大漲的情況，同時，如此操作也可以在一定程度上消減高價地轉結帶來的盈利薄弱的市場影響。

在2022年的年報預告中，大名城宣告，經財務部門初步測算，預計公司2022年度實現歸屬母公司所有者的凈利潤1.42億元至1.70億元，與上年同期相比，將實現扭虧為盈。預計2022年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益后的凈利潤0.92億元至1.10億元。

至此，大名城的公司盈利“洗白上岸”。

但，左右騰挪的背后，究其原因，前述分析師坦言，是大名城向金融板塊轉型的折戟而導致的。

轉型金控，5年未有結果

十年前，以泛海系為代表的“地產+金融”的業(yè)務搭配在圈內盛行，成為了房地產業(yè)內頭部企業(yè)的標配，曾經的恒大集團旗下有恒大金服、中天金融(行情000540,診股)也從房地產轉型金融。

2015年，大名城制訂 “產業(yè)+資本”雙輪驅動、協同發(fā)展的戰(zhàn)略思路，在確保房地產業(yè)務持續(xù)增長的前提下，推動金控業(yè)務發(fā)展。同年，大名城成立了名城金控作為施行金融投資及租賃業(yè)務的平臺。

2016年，名城金控開始大展拳腳，實施收購股權、設立財險保險公司、成立資管公司、參與國融證券增資等舉措。其中，最為大手筆的投資是名城金控出資25億元收購中程租賃公司100%股權，轉讓方為以中植集團旗下昊睿融興為首的三家公司，成為金控板塊的主力。

值得一提的是，在這筆交易中，雙方簽訂了對賭協議，承諾標的公司2016-2019年的凈利潤分別不低于2億元、3億元、4億元及5億元，若未能達到協議金額，對差額部分的補足義務，則由中植集團承擔連帶擔保責任。

然而，伴隨著政策管控的加碼，大名城金控板塊業(yè)務在2018年急轉直下。期內，金控板塊營收同比下滑77.7%至2.7億元，虧損約3.0億元，歸母凈利潤同比下降61.0%至5.5億元。

2019年底，名城金控以25億元的價格擬轉讓中程租賃100%股權，受讓方為中植集團旗下的嘉誠中泰與西藏諾信。

結束金融業(yè)務后，大名城在公告中官宣回歸，并稱公司未來將進一步聚焦房地產主業(yè)，集中自身資源發(fā)展房地產業(yè)務。歷時五年的轉型，兜兜轉轉又走回到了起點。

而隨著支持性政策的陸續(xù)落地，市場成交緩步回升，行業(yè)似乎已走過了“寒冬待春暖”的時期，但未來大名城在地產能走多遠還待時間給出答案。

關鍵詞： 萬平方米 同比下降