觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，中航基金中標(biāo)北京昌平保障房公募REIT第一候選人，存續(xù)期每年管理費(fèi)為管理基金規(guī)模的0.23%。招標(biāo)有結(jié)果意味著籌建進(jìn)度條又拉動(dòng)了一節(jié)。

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作為成功案例在前的華夏北京保障房REIT（下稱京保REIT），受理至通過僅7天、面向公眾份額一日售罄、上市首日30%漲停，認(rèn)購之火熱以至于兩天后進(jìn)行二級(jí)市場交易價(jià)溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)提示。

相對(duì)高的收益和高穩(wěn)定性或許是認(rèn)購火熱的原因。據(jù)悉，2019-2022Q1，項(xiàng)目毛利率由64.2%提升至69.6%，凈利率由22.4%提升至30.7%，光大證券預(yù)測2023年凈現(xiàn)金流分派率在4.3%左右。其底層資產(chǎn)是兩個(gè)運(yùn)營3年的公租房項(xiàng)目，文龍家園和熙悅尚郡，出租率尚未頂?shù)綕M格，截止2022年3月末，倆項(xiàng)目出租率約94%。

正在籌建中的北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司尚未公布底層資產(chǎn)，但查閱近兩年昌平區(qū)人民政府公布的配租項(xiàng)目，在2022年，其持有運(yùn)營的4個(gè)公租房項(xiàng)目整體配租了三次，分別是青秀尚城、TBD云集園、東方藍(lán)海、都會(huì)中心，前兩家自2017年開始運(yùn)營，后兩家自2021年開始運(yùn)營。3次配租的主力供房項(xiàng)目是運(yùn)營不久的都會(huì)中心。

除了位于昌平未來科學(xué)城的東方藍(lán)海，其余三個(gè)項(xiàng)目離附近地鐵站在1公里左右，其中TBD云集園近8號(hào)線，青秀尚城和都會(huì)中心鄰近昌平線地鐵站，周圍商業(yè)配套不差。

（昌平區(qū)政府公示資料整理）

在租金上更是比周邊優(yōu)惠。據(jù)昌平區(qū)政府官網(wǎng)配租公示，青秀尚城、TBD云集園、東方藍(lán)海、都會(huì)中心4個(gè)項(xiàng)目單方每月租金分別為26元、35元、32.8元以及39元。從貝殼找房查閱同一小區(qū)房屋租金，對(duì)比周圍同板塊單方租金至少低4成以上。據(jù)悉，已上市的京保reit中兩個(gè)項(xiàng)目租金亦低于周圍板塊平均租金45%左右。

供給不及需求，公租房要靠“搶”“排隊(duì)”“搖號(hào)”，是大家共同的印象。目前亦仍然是按輪候制進(jìn)行，但查閱去年3月、7月、10月3個(gè)月配租的結(jié)果，其剩余套數(shù)仍然遠(yuǎn)多于登記套數(shù)。

其中3月剩余配租套數(shù)625套，但登記結(jié)果僅有406套；7月剩余配租套數(shù)482套，登記結(jié)果僅有214套；同樣，10月這兩給數(shù)字分別是392和320套，每次配租結(jié)束都有剩余。曾有房管局相關(guān)工作人員對(duì)外表示，會(huì)存在一定的結(jié)構(gòu)性空置，以及房退出來之后還有維修、空置散味兒等需求。

公租房的出租受配租影響較大。從已公布的流程來看，需要備案，提供大量居住及個(gè)人情況證明資料，經(jīng)歷從備案、登記、審核、到復(fù)核、搖號(hào)再真正配租。

光大證券認(rèn)為，京保REIT2019 年文龍家園項(xiàng)目出租率僅90%，主要因2019 年配租次數(shù)較少、配租時(shí)間較晚且配租流程較長，導(dǎo)致其2019年新增入住租戶較少，項(xiàng)目出租率降低。目前流程逐漸線上化，用集中配租等方式提高配租效率。

“資產(chǎn)所在市場來看，北京尚有一定規(guī)模的公租房輪候家庭（截至2021年初，全市公租房輪候家庭11.8萬戶）；根據(jù)所在區(qū)域政府公告，近期朝陽區(qū)及海淀區(qū)公租房配租意向登記戶數(shù)大于可配租房源套數(shù)，租賃需求旺盛。”

公租房大多分布在城市靠邊緣地段，比本就便宜的租金更低價(jià)。相比之下，分布在城市較好地段是保租房，輔助配租的服務(wù)號(hào)“京事寶”顯示，保租房價(jià)格相對(duì)公租房價(jià)格更高，但低于一般市場價(jià)。

目前，相應(yīng)的官方服務(wù)軟件——北京保障房APP當(dāng)中，把保障性用房分為保租房、公租房以及共有產(chǎn)權(quán)房三欄，保租房主打大學(xué)生公寓，主要為“幫助畢業(yè)生解決租房難題”。

據(jù)麥田房產(chǎn)解讀，除了租金不同，保租房、公租房二者面向?qū)ο蟛煌?、申?qǐng)的條件也不同。保租房面向在京無房的新市民、青年人等全體，重點(diǎn)保障畢業(yè)生、城市運(yùn)行服務(wù)人員，保租房需要個(gè)體是在京工作或創(chuàng)業(yè)的近三年畢業(yè)生。

2022年6月，北京首批面向應(yīng)屆畢業(yè)生的4個(gè)保租房發(fā)布登記公告，其中北京朝陽區(qū)的平樂園項(xiàng)目是其中提供房源最多的一個(gè)，項(xiàng)目均以全裝修交付。

以朝陽平樂園項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目位于東三環(huán)與東四環(huán)之間，地理位置、配套較好，距離14號(hào)線九龍山地鐵站500米左右，更是有商業(yè)配套朝陽合生匯。

多名已登記保租房或已配租人士向觀點(diǎn)新媒體表示，租金與周邊基本持平，甚至略高于平均租價(jià)，可能因?yàn)榉课菅b修品質(zhì)，首次出租，或者配套齊全。亦有人士認(rèn)為，政府的項(xiàng)目不會(huì)騙人，租房不被坑，不會(huì)有各種各樣的亂收費(fèi)。

政府的官方保障似乎相對(duì)租金等指標(biāo)更有競爭力。其中多數(shù)人表示，若經(jīng)濟(jì)條件允許，更愿意去租保租房。但同時(shí)也有“搶不到”的擔(dān)憂。

正在籌建REIT的北京市昌平保障房建設(shè)投資管理有限公司持有哪種類型的資產(chǎn)，以哪些項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)尚未有披露，但可預(yù)期的是，租賃正在變得豐富起來，不論是運(yùn)營主體、還是租賃產(chǎn)品。

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