觀點(diǎn)網(wǎng) 后疫情時(shí)代，處于夾縫中的小房企難以為繼。港龍中國(guó)地產(chǎn)便是其中最鮮活的例子，也是眾多小房企面臨相同窘境的縮影。

于近日，多家房企發(fā)布今年1月份銷售數(shù)據(jù)，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下降逾三成。

其中港龍中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)2月13日公布數(shù)據(jù)顯示，公司及其附屬公司2023年1月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣8.03億元，同比減少42.63%。

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2022年末因股權(quán)出售問題，港龍中國(guó)地產(chǎn)股價(jià)曾一度跌近40%，迎來短暫的至暗時(shí)刻，但卻讓人們忽略了，銷售問題才是其頭風(fēng)之疾。

盡管1月業(yè)績(jī)與春節(jié)假期及返鄉(xiāng)置業(yè)需求下降不無關(guān)系，但這樣的銷售頹勢(shì)也被視作港龍中國(guó)地產(chǎn)近兩年的縮影。

2021年度，港龍中國(guó)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額300.41億元，不僅未達(dá)成年度銷售目標(biāo)，而且同比下降4.1%，降幅高于百?gòu)?qiáng)房企平均的3.5%。2022年度，該公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約130.04億元，同比上年度再降56.71%。

為推動(dòng)銷售，港龍?jiān)诩瘓F(tuán)營(yíng)銷層面、數(shù)字化營(yíng)銷和社群營(yíng)銷方面發(fā)力。僅2022年上半年便舉辦了“線上無憂購(gòu)房計(jì)劃”等大規(guī)模營(yíng)銷活動(dòng)。但從結(jié)果來看，去年港龍每月銷售額均以近50%幅度下滑，因此2023年1月份的成績(jī)單便顯得不足為奇。

回顧往昔，港龍中國(guó)地產(chǎn)于2007年在常州成立，業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長(zhǎng)江三角洲地區(qū)周邊城市，包括江蘇常熟以及杭州、嘉興等地。同時(shí)在2018年短暫進(jìn)軍一線城市上海，以及河南省、貴州省內(nèi)多個(gè)主要城市。

2020年7月15日，港龍中國(guó)地產(chǎn)于香港聯(lián)合交易所主板掛牌上市，成為當(dāng)年上半年以來首家赴港上市成功的內(nèi)地房企。

上市之時(shí)，港龍中國(guó)地產(chǎn)已在上海、杭州、南京、蘇州等眾多城市累計(jì)開發(fā)了近70個(gè)項(xiàng)目。截至2022年中期，該公司擁有土儲(chǔ)862.07萬平方米，涉及72個(gè)項(xiàng)目，有65個(gè)項(xiàng)目在長(zhǎng)三角地區(qū)，土儲(chǔ)建面占比71.5%。

不過，港龍中國(guó)地產(chǎn)并未披露單體城市的土儲(chǔ)規(guī)模。從去年中期報(bào)告披露的結(jié)轉(zhuǎn)情況看，該公司結(jié)轉(zhuǎn)面積最大的城市分別是鹽城、常州、紹興、泰州、盤州等城市，而三四線城市也是房地產(chǎn)行業(yè)過去一年多以來主要受沖擊的區(qū)域。這樣的城市土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)或許也是其銷售業(yè)績(jī)難以好轉(zhuǎn)的重要原因。

隨著房地產(chǎn)銷售遇阻，港龍中國(guó)地產(chǎn)與其他房企的做法類似，開始轉(zhuǎn)向保交付工作。去年9月20日，該公司于官網(wǎng)披露，年內(nèi)已累計(jì)交付面積50多萬平方米。

現(xiàn)金流難以保障的情況下，港龍中國(guó)地產(chǎn)資金鏈脆弱的一面也暴露出來。

截至2022年中期，該公司現(xiàn)金短債比為3.7，剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比僅1.0，整體來看仍能覆蓋到期債務(wù)。但去年10月，該公司宣布就2022年到期13.5%優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行要約交換，涉及本金1.58億美元。

另于去年11月10日，港龍地產(chǎn)中國(guó)控股股東所持3.08億股被第三方行使權(quán)益而出售，這導(dǎo)致公司股價(jià)大幅跳水。

相對(duì)國(guó)央企及大型房企而言，中小房企因普遍較弱的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，以及深陷資金及債務(wù)壓力的泥潭，往往更容易面臨市場(chǎng)壓力的挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)顯示，僅2022年1月1日-2月13日期間，全國(guó)便有56家開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，這意味著平均1天有1.2家房企退出歷史舞臺(tái)。

2022年度房地產(chǎn)行業(yè)新增違約主體28家，其中基本為民營(yíng)房企。截至2023年1月6日，全國(guó)企業(yè)破產(chǎn)重整信息網(wǎng)共收錄了破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)934家。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2022年，全國(guó)商品房銷售面積13.58億平方米，較上年下降24.3%。商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。銷售放緩，也導(dǎo)致了房企流動(dòng)性進(jìn)一步緊張。

放眼整個(gè)市場(chǎng)，在流動(dòng)性吃緊的情況下，多數(shù)房企放緩了拿地節(jié)奏，尤其是民營(yíng)房企大多削減了投資規(guī)模和力度。

其中，民營(yíng)房企權(quán)益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規(guī)模和強(qiáng)度極具減弱。

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