編者按：每個時代，每個行業(yè)，都會有一條正確的坡道。

(資料圖片僅供參考)

2022年，中國經(jīng)濟(jì)三駕馬車都面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，出口、消費(fèi)、房地產(chǎn)在時局變化中不斷調(diào)整，尋找重啟與復(fù)蘇的道路。

為了檢視過去及展望未來，觀點(diǎn)新媒體策劃和推出最新一期年度報道——“長坡薄雪”，全面深度報道房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的標(biāo)桿企業(yè)，他們的正確坡道和厚雪、濕雪會在哪里？

與此同時，我們繼續(xù)對話具有全球視野和豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，從他們的角度，解讀中國經(jīng)濟(jì)與各行各業(yè)的未來機(jī)會。

觀點(diǎn)網(wǎng) 2022年已經(jīng)過去，作為全球第二大經(jīng)濟(jì)體的中國，在年末轉(zhuǎn)變防控策略，推動了經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇。

這對所有從事零售消費(fèi)行業(yè)的企業(yè)來說，都是好消息。

但事實(shí)上，新冠疫情的影響仍存，尤其是體現(xiàn)在相關(guān)從業(yè)企業(yè)的業(yè)績報表上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至現(xiàn)時，幾乎半數(shù)上市零售消費(fèi)企業(yè)已宣布預(yù)虧。隨著經(jīng)營環(huán)境大幅好轉(zhuǎn)，它們正“舔舐傷口”等待重新起步的契機(jī)。

1月31日，恒隆地產(chǎn)有限公司亦按時發(fā)布了2022年度全年業(yè)績。

挖掘這份最新的年報，我們得以從數(shù)據(jù)層面觀察恒隆在2022年的具體表現(xiàn)，并從中發(fā)現(xiàn)與眾不同的秘訣所在。

業(yè)績透視鏡

2022年強(qiáng)力毒株“奧密克戎”肆虐，各地社會生產(chǎn)活動一度停擺，各行各業(yè)均遭受沖擊，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也未能獨(dú)善其身。

資料顯示，恒隆地產(chǎn)2022年營收103.47億港元，與2021年持平。其中，主要受2022年第二季度起人民幣兌港元貶值及上海的商場受疫情影響而于4月和5月停業(yè)，致使恒隆物業(yè)租賃收入較上年同期下降3%，為100.31億港元。

縱觀恒隆地產(chǎn)2022年財年業(yè)績，盡管受到疫情影響，但在逆流中仍基本與2021年度持平。細(xì)究之下，財報中頗具亮點(diǎn)。

有別于同行，這家港資發(fā)展商長年專注于自持高端商業(yè)地產(chǎn)，并以穩(wěn)健為經(jīng)營的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，從管理層架構(gòu)、公司治理到項目拿地、建設(shè)、招商、運(yùn)營，無不穩(wěn)扎穩(wěn)打。

因此無論面對順流逆流，恒隆始終保持穩(wěn)定增長，就像董事長陳啟宗先生在恒隆地產(chǎn)2022中報《董事長致股東函》中提出的那樣，“恒隆能抵御任何沖擊”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

過去，恒隆地產(chǎn)是通過將商業(yè)版圖從香港延伸至內(nèi)地，來實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

恒隆于1992年進(jìn)軍內(nèi)地，在最繁華最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一上海打造了兩個項目：1999年12月開業(yè)的上海港匯恒隆廣場，以及落成于2001年的上海恒隆廣場，在重奢銷售行業(yè)建立了穩(wěn)固的地位。

上海恒隆廣場及上海港匯恒隆廣場兩個重磅項目，一度占恒隆內(nèi)地物業(yè)租賃收入超過六成。近年來，隨著內(nèi)地其他地區(qū)項目的相繼成熟，恒隆傾注的努力獲得越來越大的回報，租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險承受能力進(jìn)一步得到加強(qiáng)。

據(jù)了解，2022年全年，恒隆地產(chǎn)在中國內(nèi)地布局的十座購物商場中，有六座受疫情影響停業(yè)一段時間，包括上海曾完全停轉(zhuǎn)兩個月之久。

但由于恒隆憑借地域及業(yè)務(wù)多元化的長遠(yuǎn)策略，在上海之外的其他高端購物商場，如昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場、大連恒隆廣場、無錫恒隆廣場在疫情下仍然實(shí)現(xiàn)迅速成長，彌補(bǔ)了上海項目的缺位。

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報告期內(nèi)，武漢恒隆廣場租賃收入劇增52%達(dá)2.32億元，在2021年成功轉(zhuǎn)型的大連恒隆廣場收入增幅也達(dá)到40%。

在上海項目錄得進(jìn)賬下跌的情況下，這也令恒隆內(nèi)地高端商場整體收入下跌控制在百分之一的范圍內(nèi)。

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另一方面，恒隆近年來越來越重視辦公樓板塊，并在2020年9月推出旗下首個多功能辦公及商務(wù)空間“HANGOUT恒聚”，第一個項目已落地于無錫恒隆廣場。

疫情期間，極具韌性的辦公樓組合為恒隆地產(chǎn)提供了穩(wěn)固的租金流入。年內(nèi)，恒隆地產(chǎn)內(nèi)地物業(yè)租賃組合中，辦公樓部分獲得了11%的正向變動。

最終反映到報表上，恒隆2022年內(nèi)地物業(yè)租賃收入雖然為67.52億港元，同比錄得3%跌幅。但如果撇除匯兌損失影響，用人民幣計值，這部分收入則實(shí)現(xiàn)同比上升1%。

順流與逆流

穩(wěn)健并不意味著裹足不前，面對疫情造成的艱難市況，恒隆地產(chǎn)把控戰(zhàn)略方針，如期推進(jìn)了多項工作計劃落地。

其中，杭州恒隆廣場在年內(nèi)獲得建設(shè)新進(jìn)展。2022年10月末，杭州恒隆廣場項目（標(biāo)段一）C區(qū)地塊最后一塊底板順利完成封筑儀式，正式進(jìn)入結(jié)構(gòu)施工的快速推進(jìn)階段。

這個2018年5月拿地，2019年下半年開工的商業(yè)項目，預(yù)計于2024年起分階段落成。

同時，2022年內(nèi)恒隆開始在內(nèi)地推出更多更豐富的物業(yè)組合。作為恒隆在內(nèi)地高端服務(wù)式寓所品牌的首個項目，武漢“恒隆府”問世意味著恒隆在內(nèi)地業(yè)務(wù)版圖從商場、辦公樓擴(kuò)充至高端服務(wù)式寓所領(lǐng)域，也被視為里程碑動作之一。

背后是源于內(nèi)地業(yè)務(wù)越來越成為關(guān)鍵。

來自過往數(shù)據(jù)，2020年恒隆內(nèi)地分部利潤占比首次超過香港，達(dá)到54%。2021年度，無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場兩個新晉項目的銷售額已經(jīng)超過了香港分部所有營業(yè)額的總額。

而2022年內(nèi)，恒隆上海以外高端商場收入平均增幅達(dá)到17%，逐步躍升為公司內(nèi)部強(qiáng)勁的增長核心。

可持續(xù)發(fā)展則是恒隆在2022年傾注精力的另一個工作重心。年內(nèi)，除通過“恒隆抗疫基金2.0”分別捐贈1000萬港元及300萬人民幣支援香港和內(nèi)地抗疫工作、啟動全國性社區(qū)投資項目──恒隆“她領(lǐng)航”計劃以促進(jìn)女性的多元發(fā)展外，還有不少其他動作。

包括在同年4月宣布成為香港首家以及亞洲首批加入ULI Greenprint全球倡議的房地產(chǎn)公司，并承諾于2050年前將營運(yùn)物業(yè)組合的營運(yùn)碳排放量減至凈零排放水平。

最新于2022年12月，恒隆更成為香港及內(nèi)地首家獲得科學(xué)碳目標(biāo)倡議（Science Based Targets initiative，簡稱SBTi）批核公司所制定的短期及長期減碳目標(biāo)的房地產(chǎn)發(fā)展商。

在此之前，恒隆在2020年12月公布了一系列將于2030年或之前達(dá)到的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)和指標(biāo)，并于2021年進(jìn)一步制定25個將于2025年底或之前實(shí)現(xiàn)的可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)，涵蓋了公司可持續(xù)發(fā)展框架聚焦的“應(yīng)對氣候變化、資源管理、福祉及可持續(xù)交易”4個優(yōu)先議題。

其中頗為觸目的是，于2022年10月宣布與全球奢侈品領(lǐng)導(dǎo)者LVMH集團(tuán)攜手在內(nèi)地開展可持續(xù)發(fā)展的計劃，此次全新的合作模式具有開創(chuàng)性和前瞻性，為全球首創(chuàng)，彰顯了兩家集團(tuán)在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)力和承諾，重塑了業(yè)主與領(lǐng)先零售品牌在可持續(xù)發(fā)展范疇的關(guān)系。

具體項目方面，昆明恒隆廣場在2021年年末就宣布全面使用可再生能源，成為恒隆旗下首個及云南省首個在業(yè)主和租戶營運(yùn)的年度耗電量方面均實(shí)現(xiàn)凈零碳排放的綜合商業(yè)項目。及后恒隆再下一城，公布其濟(jì)南恒隆廣場于2023年1月1日起成為山東省和濟(jì)南市首個全面采用可再生能源的商業(yè)發(fā)展項目，并進(jìn)一步提升恒隆內(nèi)地物業(yè)組合的可再生能源使用量至近 25%。

而旗艦項目上海恒隆廣場則成為內(nèi)地首個于營運(yùn)階段獲頒LEED V4.0運(yùn)營和維護(hù)（既有建筑）及WELL V2核心鉑金級認(rèn)證物業(yè)，亦是認(rèn)證面積最大的綜合商業(yè)項目。(*有關(guān)資料截至2023年1月15日)

經(jīng)過多年細(xì)心耕耘，恒隆在ESG和可持續(xù)發(fā)展方面的努力已成功反哺公司經(jīng)營。

資料顯示，于2022年，可持續(xù)金融占恒隆地產(chǎn)的債項及可用信貸額度總額已提升至46%。

據(jù)統(tǒng)計，一年時間內(nèi)恒隆地產(chǎn)已分別先后發(fā)行價值12億港元的綠色債券，并取得37億港元的綠色貸款信貸額度，以及獲得85億港元的可持續(xù)發(fā)展表現(xiàn)掛鉤貸款融資額度。

這在優(yōu)化了融資結(jié)構(gòu)的同時，亦幫助進(jìn)一步降低總借貸成本，令財務(wù)狀況更加健康。

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復(fù)蘇的信心

進(jìn)入2023年，中國零售消費(fèi)企業(yè)迎來全新的經(jīng)營環(huán)境。

居民旅游和購物意欲上漲，支撐起一片繁華景象。來自國家稅務(wù)總局的數(shù)據(jù)，兔年開春，全國消費(fèi)相關(guān)行業(yè)銷售收入同比增長12.2%，其中商品消費(fèi)同比增長10%，服務(wù)消費(fèi)增幅則為13.5%。

具體到奢侈品消費(fèi)領(lǐng)域，春節(jié)期間迎來奢侈品消費(fèi)熱，包括上海恒隆廣場在內(nèi)的各地相關(guān)標(biāo)桿性商場均現(xiàn)排隊人龍，以至于路易威登(LV)傳出將實(shí)施漲價策略。

而在免稅商城扎堆的海南，據(jù)海南省商務(wù)廳官方網(wǎng)站消息，春節(jié)長假期間（1月21日至27日），全省12家離島免稅店總銷售額達(dá)到25.72億元，相比2019年春節(jié)假期增長329%。

事實(shí)上，自2020年新冠疫情爆發(fā)以及隨后“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”開啟，中國奢侈品消費(fèi)市場開始蓬勃發(fā)展，全球奢侈品行業(yè)對中國市場的態(tài)度產(chǎn)生轉(zhuǎn)變，開始將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向中國。

而重奢物業(yè)是恒隆地產(chǎn)旗下最具競爭力的資產(chǎn)。

展望2023年，國內(nèi)防疫政策得到調(diào)整，消費(fèi)急速復(fù)蘇，奢侈品行業(yè)前景良好并預(yù)期能取得穩(wěn)健增長。

在不久前舉辦的恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)2022年全年業(yè)績發(fā)布會上，董事長陳啟宗就曾表示：“今年中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該不錯，因去年基數(shù)低，加上中央出臺政策支持；經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者的信心將恢復(fù)，同時相信高端品牌可以跑贏大市?！?/p>

他指出，今年恒隆地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)業(yè)績表現(xiàn)將有機(jī)會打破歷史紀(jì)錄。

行政總裁盧韋柏亦補(bǔ)充稱，不會擔(dān)心通關(guān)后高端消費(fèi)分流。在其看來，恒隆推出的一系列優(yōu)質(zhì)服務(wù)，能保證顧客的回歸。

言下之意，恒隆有意愿亦有能力迎接蓬勃的消費(fèi)需求。

特別是恒隆地產(chǎn)一直在提升旗下項目的質(zhì)素和服務(wù)，包括會員計劃“恒隆會”，以適應(yīng)持續(xù)變化的客戶需求，增強(qiáng)客戶粘性。過去數(shù)年，已著手對多個次高端商場進(jìn)行煥新升級。

根據(jù)最新規(guī)劃，最新提上日程的是濟(jì)南恒隆廣場。這是恒隆地產(chǎn)內(nèi)地第三個布局的項目，在2007年落成開業(yè)，已于2021年開展資產(chǎn)優(yōu)化升級，預(yù)計于2024年完成調(diào)整。

關(guān)鍵詞： 恒隆廣場 恒隆地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展