樂居財經(jīng)嚴明會2月14日，仲量聯(lián)行發(fā)布報告解讀2023年中國經(jīng)濟發(fā)展趨勢，報告指出，基于“二十大”之后的新開局，以及疫情防控措施優(yōu)化后的新氣象，市場期望回調(diào)、信心提振，各行各業(yè)都將2023年視為“復蘇”和“機遇”的一年。
中國將推動全球經(jīng)濟增長，商業(yè)地產(chǎn)有望全面進入復蘇通道
進入2023年，在多重因素交織影響下，世界其他主要經(jīng)濟體增速將明顯放緩。但隨著防疫政策優(yōu)化調(diào)整和疫情影響消退，國際機構(gòu)對中國2023年GDP增長率預測數(shù)據(jù)普遍上調(diào)1個百分點上下，集中在5-5.5%區(qū)間。
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國際貨幣基金組織（IMF）預測中國2023年GDP增速將反彈回升至5.4%，對全球增長貢獻率將高達30%，有助于在全球經(jīng)濟不確定性環(huán)境中起到穩(wěn)定世界經(jīng)濟和提供增長機遇的作用，將吸引更多經(jīng)貿(mào)活動及受到資本青睞。
仲量聯(lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“宏觀經(jīng)濟層面的增長機遇，將為商業(yè)地產(chǎn)市場帶來即時的預期改善和持續(xù)的利好‘后勁’。政策調(diào)整后的首個春節(jié)，消費、文旅、出行、住宿、演出等受疫情沖擊較大的領域較2022年末顯著回暖，跨境旅行和國際商務活動也開始階段性恢復，預計酒店、零售、文旅類地產(chǎn)領域的市場活躍度和財務表現(xiàn)將逐步改善?！?/p>
根據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)，全國重點20城中，四分之三城市在2023年的優(yōu)質(zhì)辦公樓市場凈吸納量將同比提高，北京、廣州、成都等城市辦公樓租金在年內(nèi)將恢復正增長區(qū)間，其他大部分城市降幅將顯著收窄。
雖然2023年是復蘇的機遇之年，但經(jīng)濟活動和市場環(huán)境并不會快速恢復到疫情前水平。預計今年經(jīng)濟活動將恢復到疫情前常態(tài)水平的6-7成，較過去三年情形有顯著反彈，但比2018-2019年經(jīng)濟活躍度和增長水平仍有明顯差距。
巨頭型、初創(chuàng)和金融企業(yè)將是辦公樓租賃需求來源的重點增長方向
結(jié)合過往歷史時點上的行業(yè)發(fā)展趨勢，以及當前租賃市場中的企業(yè)活動情況，仲量聯(lián)行整理出辦公樓市場租賃需求來源的三大重點增長方向。
第一，據(jù)仲量聯(lián)行觀察，隨著疫情影響消退、政策環(huán)境持續(xù)釋放積極信號，多家巨頭型企業(yè)開始調(diào)整原有的增長目標和預算，制定更為積極的計劃，尋求新的增長點。這將帶來業(yè)務、部門、人員的擴張，引導租賃面積的進一步增加。
此類需求的特點是，多以大面積的整合性需求為主，并將重點關注成本優(yōu)化和價值洼地的商業(yè)選擇，在有條件的基礎上選擇搬遷到自建、自用的物業(yè)中。各行業(yè)的巨頭型企業(yè)，不會是市場中激進的承租者和高價的支付者，而將是穩(wěn)健的擴張者和大面積去化的主力軍。
第二，在過去一兩個月內(nèi)，有100-300平方米辦公面積租賃需求的初創(chuàng)型企業(yè)，成批量出現(xiàn)在北京科技創(chuàng)新行業(yè)聚集的商圈，如中關村、上地和望京區(qū)域。2023年經(jīng)濟增長預期向好、市場空間擴大，推動具有創(chuàng)業(yè)精神的個人和企業(yè)選擇在當前的時間節(jié)點開啟創(chuàng)業(yè)活動或設立新的業(yè)務主體。
此類企業(yè)不會為租賃市場帶來大規(guī)模的企業(yè)承租和面積去化，且有一定風險性，重整洗牌、淘換率較高。此外，本輪創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)機遇也將很難比擬2014年前后開始的“雙創(chuàng)”熱潮。但是，初創(chuàng)企業(yè)的多元性發(fā)展，對市場的長期增長前景是極具意義的積極指標，將持續(xù)提振市場預期和活躍度，進而改善整體市場環(huán)境。
第三，穩(wěn)增長政策持續(xù)發(fā)力，積極的財政政策加力提效，將帶動整體金融行業(yè)繁榮。資本市場擴容和機構(gòu)參與度的提高，將推動金融企業(yè)在今年抓住機遇期積極擴張，提升市場份額、把握增長機會。推動利好政策高效傳導落地實體經(jīng)濟的金融企業(yè)和銀行業(yè)、證券企業(yè)、及不動產(chǎn)私募投資基金，都將收獲明顯增溢和市場機會。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人暨華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“對于辦公樓市場而言，未來的發(fā)展機會需要在平穩(wěn)增長和專業(yè)化管理中發(fā)掘。市場中復雜的壓力點猶存，從業(yè)者更需要豐富的市場信息和專業(yè)的策略。企業(yè)租戶需要設立更加優(yōu)化的房地產(chǎn)策略，把握降本增效的機會，并配適自身業(yè)務反彈和增長的規(guī)模；業(yè)主方需要抓住2023年稍縱即逝的亮點行業(yè)機遇，競爭態(tài)勢預計將保持激烈?！?/p>
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