觀點網(wǎng) 2022年財報季臨近，雅生活與雅居樂一紙協(xié)議，向外界展示了地產與物管板塊攜手度過年關的新思路。
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2月13日，雅生活智慧城市服務股份發(fā)布公告稱，與雅居樂集團簽訂持續(xù)關連交易補充協(xié)議，以修訂2021年持續(xù)關連交易協(xié)議各項下的付款條款。
補充協(xié)議內容包括：若雅居樂集團未能支付任何未償還應付款項，雅生活可從雅居樂集團未售物業(yè)資產（包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房）中選定具有與未償還應付款項同等價值的資產以抵銷未償還應付款項。
抵銷資產清單應由雅生活和雅居樂最終確定；若雅生活選擇接受抵銷資產以抵銷未償還應付款項，雅生活將與雅居樂就抵銷資產簽訂轉讓協(xié)議，據(jù)此雅居樂轉讓予雅生活的抵銷資產對價將以抵銷未償還應付款項。
觀點新媒體查閱公告了解到，此前于2020年9月23日，雅生活與雅居樂簽訂持續(xù)關連交易協(xié)議，共包括拎包入住服務框架協(xié)議、2021年廣告及公關關系服務框架協(xié)議、2021年交房前檢驗服務框架協(xié)議、2021年科技服務框架協(xié)議、2021年物業(yè)前期介入服務框架協(xié)議，雅生活將為雅居樂提供以上服務，該關聯(lián)協(xié)議期限為期自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個年度。
截至2021年12月31日止年度及截至2022年10月31日止十個月，雅居樂應付雅生活上述五項服務費用分別為1.08億元、1.07億元、2.22億元、2.33億元、2.57億元，總計9.27億元。
對雅居樂而言，這筆金額并不算少。
2022全年，雅居樂集團預售金額合計為652.3億元，同比2021年1390.1億元下跌53.08%。進入2023年，雅居樂于1月份銷售有所回暖，預售額為64.6億元，同比降12.73%。
但去年銷售大幅滑坡，且缺乏新的外部融資渠道，為解決龐大到期債務，雅居樂不得不在近期及去年多次配售自身與物業(yè)平臺股份籌集資金。
例如，在2023年1月18日、2022年12月20日，雅居樂先后配售2.69億股及2.2億股，所得款共11.06億港元，用途均為償債、現(xiàn)有債項再融資及一般企業(yè)用途。
除此之外，雅居樂還在去年8月19日與12月9日兩度出售物業(yè)平臺這一優(yōu)質資產股權，共轉讓9760萬股，募資8.38億港元。
目前，雅居樂算是業(yè)內少有的仍保持境內外信用的民營中大型房企。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來，雅居樂償還公開債務超過150億元。
不過，穆迪仍在去年12月曾指出，在缺乏新的外部融資渠道或資產處置來解決債務情況下，雅居樂流動性在未來12至18個月內仍將不足。
2022年中報顯示，雅居樂尚存總借款701.7億元，相比2021年12月31日減少137.04億元。其中銀行借款及其他借款、優(yōu)先票據(jù)、境內公司債券、商業(yè)物業(yè)資產支持證劵和資產支持證券及可交換債券，分別為426.85億元、156.83億元及118.02億元。
截至2022年9月末，該公司剔除預收賬款后的資產負債率為74.01%，凈負債率為23.44%，現(xiàn)金短債比為1.10。
此次雅居樂與雅生活達成協(xié)議，資本市場解讀更傾向于“雙贏”。
一方面，雅居樂可以避開一些資產處置的不確定性，通過向雅生活輸送資產來抵銷部分甚至全部服務費用；另一方面，2022年年報將發(fā)，雅生活可以借此清收應收賬款，避免成為壞賬。
雅生活在公告中亦表示，持續(xù)關連交易補充協(xié)議所載修訂讓該集團更靈活地向雅居樂收回應收款項。雅生活將抵銷資產質押予其第三方供貨商以結清應付予該等供貨商其他應付款項，或可將抵銷資產出售或出租予第三方以換取現(xiàn)金。
同時，有觀點還認為，雅居樂向雅生活輸送的資產應該不會太差，因雅生活目前PE達到4.85，損失物業(yè)利益對大股東無益。
公告還表示，雅居樂將授予雅生活一次性的免費權利，要求后者指定的任何一方在資產轉讓協(xié)議生效之日起兩年內被列為抵銷資產的登記擁有人；及雅居樂同意，于更名期，雅生活可要求將任何初步識別抵銷資產根據(jù)資產轉讓協(xié)議更換為與雅居樂持有一項或多項其他等值物業(yè)資產，包括但不限于寫字樓、商鋪和商品房。
定價方面，相關抵銷資產價值將由雙方于正式簽署資產轉讓協(xié)議時經(jīng)公平磋商共同厘定，并參考由獨立估值師采用市場法編制抵銷資產的估值報告；抵銷資產所在的房地產項目近期銷售價格；抵銷資產周邊地區(qū)同類房地產近期銷售價格。
今年1月18日，雅居樂終于迎來 “第二支箭”落地，其全資附屬公司廣州番禺雅居樂房地產開發(fā)有限公司完成公開發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，本金總額為12億元，為期三年，票面利率為4.7%，由中債信用增進投資股份有限公司提供全額不可撤銷連帶責任保證擔保。
最困難時候已經(jīng)過去，但行百里者半九十，雅居樂的彼岸還尚有一段距離。
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