文/樂居財經(jīng)曾樹佳

作為一名民營房企的項目經(jīng)理，徐毅（化名）對公司年前愈來愈嚴(yán)苛的考核指標(biāo)，感到心累。于是，他主動提出了辭職，盡管沒有了年終獎和N+1的補償，他仍舊毅然決然，“拂衣而去”。

(資料圖)

轉(zhuǎn)過頭，他對于這些事不想多提，只在春節(jié)朋友聚會上，說出了今年最大的愿望：“進入一家國企，至少業(yè)務(wù)有盼頭，也能安安穩(wěn)穩(wěn)賺點生活費、月供。”這或許是大多數(shù)地產(chǎn)人的心愿。

過去一段時間，一旦看著別家房企拿地、融資的新聞，徐毅總是對旁邊的同事，頗為無奈地說：“你看看別人家的公司……”在他一眾的心儀房企中，建發(fā)便是其中之一。

“建發(fā)”這個名字，的確從未如此顯眼。這家以往在別人眼中的中型房企，如今拿地、收并購動作頻頻，銷售規(guī)模沖進TOP10，也算是國資房企中的一匹黑馬。

連紅星美凱龍的車建新，也將自己的輕資產(chǎn)夢，寄托在建發(fā)身上。他把旗下的家居賣場，賣給了建發(fā)，從而換取現(xiàn)金流，謀求轉(zhuǎn)型做商管。

在流動性泥潭中的地產(chǎn)民企，多有將資產(chǎn)賣給國資的案例出現(xiàn)。近期較為典型的，還有融創(chuàng)的孫宏斌，將深圳的冰雪文旅城，轉(zhuǎn)讓給了華發(fā)股份。

不過，在融資、拿地、銷售上天賦異稟的國資房企，既想逆勢進取，又想維持穩(wěn)健的天平，并不簡單。他們只能在糾偏中不斷做自我調(diào)整。

進取的建發(fā)

過去一年，建發(fā)的布局，著實讓人驚呼其“猛”。

房企普遍面臨現(xiàn)金流難題，曾經(jīng)心心念念的銷售規(guī)模、排名，大多被擱置一旁，無暇顧及。而建發(fā)卻在其中悄然進擊，直指規(guī)模十強之內(nèi)。

2022年，建發(fā)房產(chǎn)銷售規(guī)模為1703億，是建發(fā)系的業(yè)績貢獻主力，其在2019至2021年，排名步步進階，去年已進入10強。而建發(fā)系的另一地產(chǎn)平臺聯(lián)發(fā)集團，其銷售規(guī)模則為455億，由2017年的62名，提升至去年的43名。

若將建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團這兩個子平臺疊加計算，年內(nèi)建發(fā)股份總計實現(xiàn)2158億銷售額，居于綠城的2128億之上，搖身坐上了TOP8的位置。

回望過去，2017-2019年，建發(fā)股份全口徑銷售額排名，尚在40強內(nèi)徘徊。五年之間，它猶如搭乘一輛快速上升的電梯，到達令人意想不到的高度。

幾年前，當(dāng)行業(yè)規(guī)模的車輪，轆轆前行的時候，建發(fā)并不在閩系房企的“激進”標(biāo)簽之列。

誰料三十年河?xùn)|，三十年河西，現(xiàn)今世茂、陽光城、禹洲等企業(yè)被迫蟄伏，建發(fā)卻亮出了國資的招牌，在逆水行舟的大環(huán)境下，變得尤為顯眼。

據(jù)樂居財經(jīng)觀察，去年，建發(fā)“逆周期”的市場舉措，可以總結(jié)為：上半年拿錢，下半年推貨。

在融資放松尚處在試探邊緣的上半年，建發(fā)系的融資早已在大開大合。據(jù)不完全統(tǒng)計，一整年下來，建發(fā)股份、建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團等多個發(fā)債主體齊上陣，共完成發(fā)行中期票據(jù)、公司債券等32筆。

建發(fā)系的這些融資，涉及額度282.7億元，平均新增融資成本為3.84%。其中上半年融資規(guī)模為230.7億，下半年相關(guān)融資動作較少，規(guī)模僅為52億。

看起來，年內(nèi)的下半程，它是把主要精力放在銷售上了。有研報曾做過統(tǒng)計，建發(fā)股份去年四個季度的銷售金額增速，分別為-25.7%、-36.1%、8.5%、68.4%，尤其是最后一個季度，建發(fā)可謂是狀態(tài)拉滿。

能達到這樣的周轉(zhuǎn)力度，離不開其糧草的補充。

盡管建發(fā)股份年內(nèi)的拿地金額，同比上年下降了35.7%，但仍達到了千億水平，上海、北京、廈門等城市均有其拿地身影。

僅在上海，它就通過獨立或聯(lián)合拿地的方式，斬獲5宗地塊，權(quán)益拿地金額達107億元。在京津冀，也同樣斥資94億元新增拿地面積23萬平方米。

錢袋收緊的歲月，能掏出這么多錢支撐擴儲的，也只有招商蛇口、中海、華潤置地、保利等央企，能與建發(fā)試比高。

若以拿地銷售比，來衡量房企的拿地力度，建發(fā)股份47.54%的比例，也遠高于中海、華潤、保利30%多，以及萬科19%的數(shù)值。

新年伊始，建發(fā)股份又丟出一則重磅的收并購消息。它籌劃以現(xiàn)金方式，協(xié)議收購紅星美凱龍控股集團持有的美凱龍不超30%的股份。若最終交易完成，建發(fā)股份將成為美凱龍的控股股東。

除了地產(chǎn)開發(fā)之外，建發(fā)股份還以供應(yīng)鏈運營為主業(yè)。近兩年，它在該業(yè)務(wù)板塊上成立消費品事業(yè)部，試圖拓展消費品業(yè)務(wù)。此次準(zhǔn)備收購擁有大量家居賣場的美凱龍，也許是其戰(zhàn)略需求驅(qū)動的。

帶著輕資產(chǎn)夢的車建新，試圖成為第二個王健林，而能否實現(xiàn)這一愿景，還要看與建發(fā)的交易能否順利落地。

1月29日，紅星美凱龍宣布，將增補建發(fā)系三位高管為董事會新成員。看起來，交易似乎有了新的進展。

外拓內(nèi)縮

細看建發(fā)系，其構(gòu)成并不簡單。

建發(fā)股份為A股上市平臺，主營供應(yīng)鏈、房地產(chǎn)雙業(yè)務(wù)線，廈門建發(fā)集團持有其45%股權(quán)。建發(fā)集團則由廈門市國資委全資持有。

建發(fā)股份旗下的地產(chǎn)平臺，除了建發(fā)房產(chǎn)，還包含聯(lián)發(fā)集團。其中，建發(fā)房產(chǎn)是地產(chǎn)主力，它由建發(fā)股份、建發(fā)集團，分別持股54.65%、45.35%。而在建發(fā)房產(chǎn)之下，又控股建發(fā)國際、建發(fā)物業(yè)、合誠工程等。

建發(fā)國際主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)，自2016年港交所借殼上市后，集團持續(xù)不斷將資產(chǎn)注入這個平臺。

乍一看彎彎繞繞，其實建發(fā)系的業(yè)務(wù)脈絡(luò)還算清晰。

因建發(fā)股份的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)營收占比超八成，所以如果要單看建發(fā)的地產(chǎn)“輪廓”，則要著眼于建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展曲線。

近些年，建發(fā)房產(chǎn)的營收一路走高。2018年至2021年，其獲得的收入分別為273.51億、320.73億、619.79億、723.78億，但增長率忽高忽低，高至93%、低至16.78%，落差比較大。

去年前三季度，它的營收為266.54億，雖相比于去年全年的規(guī)模還相差著一大截，但同比2021年三季度，其仍有45%的增長率，表明這是推貨節(jié)奏的因素造成的。

盡管營收所獲不淺，但建發(fā)房產(chǎn)的歸母凈利，卻幾乎在原地踏步，甚至出現(xiàn)了增速負增長的局面。

2018至2021年，它的歸母凈利分別為34.43億、38.84億、41.99億、42.63億，增長率分別對應(yīng)64.49%、12.8%、5.41%、1.53%，可謂是一路下滑。而去年前三季，其歸母凈利潤僅為8.68億，同比下降了19.34%。

盈利水平的下滑，與其毛利率、凈利率息息相關(guān)。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建發(fā)房產(chǎn)近幾年的銷售毛利率，已從37.74%降至16.46%，銷售凈利率也從15.52%降至6.36%。

可見，地產(chǎn)薄利時代，建發(fā)也難解開盈利的“結(jié)”。

如果說，受結(jié)轉(zhuǎn)周期影響的盈利指標(biāo)，還難以顯示其實時狀態(tài)，那經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量，則可以從另一個角度窺探一二。去年前三季，建發(fā)房產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額，為-115.52億，這與2019年底的125.64億相比，有著較大的落差。

而因為著眼于逆周期發(fā)力，建發(fā)房產(chǎn)的有息債務(wù)總額，也在不斷攀升。2022上半年，其有息負債總額為1018.17億元，處于近五年高位。近幾年，它的資產(chǎn)負債率，也從75.35%，提升至78.59%。

盡管背靠國資，建發(fā)仍不能“免俗”，它同樣需要內(nèi)修政理，進行組織架構(gòu)調(diào)整。

據(jù)媒體報道，去年年初，建發(fā)房產(chǎn)曾啟動組織優(yōu)化，將原有海西、東南、華東、華南、華中5大區(qū)域，合并為海西、華東、東南3個集群。目的在于收斂聚焦，提質(zhì)增效。

涌動的國資

“國進民退”的喊聲已經(jīng)持續(xù)了很久，如今仍未散去。無論是土地市場，還是收并購市場，地方國資持續(xù)涌動，仍是投資主角。

新年伊始，華發(fā)股份便簽下了一張收并購大單。融創(chuàng)宣布將位于深圳的融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項目51%股權(quán)，賣給華發(fā)股份，作價35.8億元。交易完成后，華發(fā)將全資持有深圳冰雪文旅城。

這個項目，包含住宅、冰雪世界、商業(yè)、酒店及辦公樓等多元化業(yè)態(tài)，項目總占地面積43.68萬平方米，計容積率建筑面積131.07萬平方米。

能一口氣拿出這么大一筆現(xiàn)金，想必是志在逆勢擴張。過去一年，華發(fā)股份實現(xiàn)全口徑銷售額1202億，排名第18位，同比上年上升了14位。期內(nèi)，它的拿地金額達到491億，拿地銷售比達到40.85%，只比建發(fā)低了幾個百分點。

勢頭強勁的越秀地產(chǎn)，步子邁得還要更大一些。它高舉TOD大旗，2022年的銷售業(yè)績，從2021年的第34位躍升至第16名，銷售目標(biāo)完成率超過100%。而其拿地銷售比高達64.21%，使得建發(fā)只能屈居第二。

此外，諸如武漢城建、國貿(mào)地產(chǎn)、廣州地鐵、上海地產(chǎn)、深鐵集團等，關(guān)于他們拿地、發(fā)債的新聞，比比皆是，顯得異?；钴S。而去年的銷售十強中，招保萬金“聚首”，更是多年來罕見的情景。

事實上，是民企在退卻，才顯得國資在跨步進取。

經(jīng)過一輪行業(yè)出清之后，生存下來的更多是財務(wù)穩(wěn)健、戰(zhàn)略發(fā)展方向清晰的房企，他們有著比較明確的未來，至少不會再度濫用高杠桿，導(dǎo)致市場畸形。而這一類型的房企，大部分都是國資。

現(xiàn)今的市場，無論是融資、土拍，還是銷售等各個環(huán)節(jié)，國資背景仍更占據(jù)上風(fēng)。但他們同樣面臨著自我調(diào)整的課題。

房企們既要儲糧過冬，也要向管理要效益。于是一波精簡、優(yōu)化的舉措，撲面而來。近期的企業(yè)變陣，比往年來得更加明顯。不少頭部國資房企，也在其列。

這其中，招商蛇口開啟了新一輪的城市、區(qū)域調(diào)整；萬科對南方區(qū)域，進行了人事?lián)Q防；保利、綠城也對組織架構(gòu)進行合并。

在逆勢外拓中，國資要把握好內(nèi)部穩(wěn)健，與對外發(fā)展的天平，其實并不簡單。

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