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創(chuàng)業(yè)30余年，車(chē)建興從一把鋸子開(kāi)始，以家居建材聯(lián)動(dòng)地產(chǎn)，又當(dāng)上“包租公”，一步步擴(kuò)充著紅星系資本版圖。他的名字也經(jīng)歷了從“新”到“興”的改變。

目前，紅星美凱龍(行情601828,診股)披露公告時(shí)多用“車(chē)建興”，但在該公司的官網(wǎng)上，作為紅星美凱龍董事長(zhǎng)的他，仍沿用“車(chē)建新”的名字。

車(chē)建興曾總結(jié)自己成功經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候說(shuō)：“除了勤勞和誠(chéng)實(shí)，我靠的就是學(xué)習(xí)。”

然而，大肆擴(kuò)張之下的紅星系也難以避免債務(wù)問(wèn)題。2021年，他學(xué)習(xí)起了王健林，拋售旗下重資產(chǎn)以自救。如今，紅星系中最核心的資產(chǎn)也將被出售。

1月8日，建發(fā)股份(行情600153,診股)（600153. SH）公告稱(chēng)，公司正在籌劃通過(guò)現(xiàn)金方式協(xié)議收購(gòu)紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅星控股”）持有的美凱龍不超過(guò)30%的股份。本次交易完成后，公司可能成為美凱龍的控股股東。

在此之前，美凱龍?jiān)?月6日收到公司控股股東紅星控股的通知，紅星控股正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。

而在去年8月的一個(gè)論壇上，車(chē)建興還表示，與“紅利期”減退的房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，中國(guó)家居零售市場(chǎng)的“紅利期”剛剛開(kāi)始，未來(lái)20年零售額有望保持年均10%以上增長(zhǎng)。

1月9日早盤(pán)，建發(fā)股份跌停，或許收購(gòu)美凱龍事項(xiàng)有關(guān)。有接近建發(fā)的人士表示，收購(gòu)事項(xiàng)目前屬于籌劃階段，董事會(huì)還沒(méi)有審議過(guò)，具體條款和交易具體情況還沒(méi)定，只是在籌措這個(gè)事情，依據(jù)交易所的規(guī)則，公司需要先發(fā)信披公告。

同時(shí)，上述人士稱(chēng)，公司收購(gòu)30%的股權(quán)，不可能將美凱龍所有債務(wù)接過(guò)來(lái)，后續(xù)的交易如何進(jìn)行，目前還沒(méi)有具體內(nèi)容。

地產(chǎn)下行周期，國(guó)資成為不確定性市場(chǎng)環(huán)境中那股確定性力量。近一年多來(lái)，國(guó)企地產(chǎn)商逆勢(shì)進(jìn)擊，頻繁現(xiàn)身于地產(chǎn)收購(gòu)、土地市場(chǎng)。如今，他們的觸角伸向泛地產(chǎn)的家居領(lǐng)域。

紅星的退意

美凱龍的實(shí)際控制人為車(chē)建興，控股股東紅星控股直接持有其26.18億股股份，占總股本的60.12%，紅星控股的一致行動(dòng)人西藏奕盈企業(yè)管理有限公司、車(chē)建興、陳淑紅、車(chē)建芳等合計(jì)共持有美凱龍1860.76萬(wàn)股，占總股本的0.43%。

紅星控股的股東分別是車(chē)建興和車(chē)建芳，兩人分別持有紅星控股92%和8%的股權(quán)。若按30%的比例計(jì)算，車(chē)建興及其一致行動(dòng)人在賣(mài)出股權(quán)后仍然剩余約30.55%的美凱龍股份(行情002783,診股)。但減持完成后，建發(fā)股份或?qū)⒊蔀閱我怀止杀壤罡叩墓蓶|。

作為家居零售業(yè)的巨頭，美凱龍?jiān)群蟮顷慉股和H股。目前擁有A股36.1億股（占總股本比例82.98%）、H股7.41億股（占總股本比例17.02%）。A股的總市值為169.1億元，30%股份對(duì)應(yīng)的市值約為50.72億元。

對(duì)于美凱龍，紅星控股或早已萌生退意。2021年12月22日，紅星控股曾減持1.58%的股份，合計(jì)套現(xiàn)約5.92億元；2022年12月25日，紅星控股再次減持，紅星控股及其一致行動(dòng)人西藏奕盈擬合計(jì)減持最高不超過(guò)3.41%的股份，套現(xiàn)約7億元。

紅星控股直言減持是為了償還債務(wù)。截至2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億、總負(fù)債1229.18億；其中，一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債為662.25億，但貨幣資金只有87.57億元。另外，車(chē)建興及其一致行動(dòng)人所持美凱龍股份的質(zhì)押率超過(guò)70%。

目前來(lái)看，在紅星系中，美凱龍不失為一處優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。截至2022年12月31日，美凱龍經(jīng)營(yíng)了94家自營(yíng)商場(chǎng)，284家委管商場(chǎng)，通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)8家家居商場(chǎng)，此外，公司以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)57家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

多次出售資產(chǎn)自救

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和美凱龍，都是紅星系的重資產(chǎn)板塊。為降低負(fù)債率，補(bǔ)充現(xiàn)金流，紅星系開(kāi)始了“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)、降杠桿”的發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年6月，紅星系將旗下7家物流子公司以23.12億元出售給遠(yuǎn)洋資本。

緊接著在7月，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取紅星地產(chǎn)70%股權(quán)。此后，三方將有效持有重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司35%、35%、30%的股權(quán)，共同推進(jìn)紅星地產(chǎn)的后續(xù)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。

10月，紅星系以6.96億元的價(jià)格將旗下成立不久的美凱龍物業(yè)80% 股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了旭輝永升。

截至2020年底，紅星地產(chǎn)總資產(chǎn)約1000億元，其中存貨逾600億元，凈資產(chǎn)167億元，相比于40億元對(duì)價(jià)70%股權(quán)的估值，車(chē)建興幾乎是以3.4折“賤賣(mài)”。紅星控股曾公告稱(chēng)，交易完成后，將大幅降低紅星控股有息負(fù)債水平。

除了紅星地產(chǎn)的股權(quán)，紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺(tái)也將按照賬面凈資產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛇h(yuǎn)洋集團(tuán)和遠(yuǎn)洋資本100%持有。

在地產(chǎn)和家居之間，車(chē)建興選擇了后者。積極變賣(mài)多處資產(chǎn)，與美凱龍所面臨的資金困境不無(wú)關(guān)系。

2020年，美凱龍業(yè)績(jī)大幅下滑，同時(shí)面臨巨大的債務(wù)壓力。財(cái)報(bào)顯示，2020年，美凱龍營(yíng)收142.36億元元，同比下滑13.56%；歸母凈利17.31億元，同比大降61%。期末可用貨幣資金65.11億元，流動(dòng)負(fù)債金額約316.39億元。

這一年10月，美凱龍為了改善流動(dòng)性緊張的局面，首次增發(fā)擬募資36.78億元，其中11億用于還債，剩下25億用于項(xiàng)目建設(shè)。

闖入者建發(fā)

在激蕩沉浮的商海里，有賣(mài)必然有買(mǎi)。這次入局接手美凱龍股份的建發(fā)股份，實(shí)力不容小覷。

地產(chǎn)寒冬里，國(guó)企地產(chǎn)商逐漸成為資本市場(chǎng)的?？停麄冾l繁現(xiàn)身收購(gòu)和土地市場(chǎng)。建發(fā)系憑借其國(guó)資背景，近一年多來(lái)也在逆勢(shì)進(jìn)擊。

建發(fā)股份以供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雙主業(yè)運(yùn)行，背靠建發(fā)集團(tuán)，實(shí)控人為廈門(mén)市國(guó)資委。截止2022年中期，建發(fā)集團(tuán)持有建發(fā)股份 45.13%的股權(quán)。

近兩年，建發(fā)股份在供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊上成立消費(fèi)品事業(yè)部，試圖拓展消費(fèi)品業(yè)務(wù)。此次收購(gòu)擁有并管理大量家居賣(mài)場(chǎng)的美凱龍股份，或正符合其該戰(zhàn)略需求。

事實(shí)上，建發(fā)股份旗下的房地產(chǎn)板塊近兩年也勢(shì)頭兇猛，其主要通過(guò)建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)這兩個(gè)平臺(tái)展開(kāi)。2022年，建發(fā)房產(chǎn)以1703.2億元的全口徑銷(xiāo)售額，位列克而瑞銷(xiāo)售榜單第十位，首次進(jìn)入房企銷(xiāo)售十強(qiáng)。其全年銷(xiāo)售增速更位列行業(yè)第二名，在行業(yè)下行周期彎道超車(chē)優(yōu)勢(shì)明顯。

另外，聯(lián)發(fā)集團(tuán)以454.6億元的銷(xiāo)售額，排名第43。二者加起來(lái)的銷(xiāo)售額已超過(guò)2000億元。

2019年至2021年，建發(fā)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入分別為3372. 39億、4329. 49億、7078. 44億，年平均復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)44.88%。

2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)收利潤(rùn)普降，建發(fā)股份卻實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)提升，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到3658億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)41億元，同比增長(zhǎng)22%；歸母凈利潤(rùn)27億元，同比增長(zhǎng)6%。

今年以來(lái)，在多數(shù)房企減少甚至是停止拿地時(shí)，建發(fā)頻繁出現(xiàn)在各大城市的集中供地活動(dòng)中。

建發(fā)在中報(bào)中披露，2022年上半年以多元化方式獲取優(yōu)質(zhì)土地40宗，全口徑拿地金額合計(jì)約631.34億元，在一、二線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備預(yù)估權(quán)益貨值占比近 70%，三四線(xiàn)城市也是以海峽西岸和長(zhǎng)三角的三四線(xiàn)城市為主。

下半年，建發(fā)持續(xù)發(fā)力拿地。例如，在9月，建發(fā)先是在北京以66.47億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)南苑街道地塊及昌平區(qū)中關(guān)村(行情000931,診股)生命科學(xué)園地塊，又轉(zhuǎn)至上海斥資52億元競(jìng)得上海閔行區(qū)一宗地塊，接著又殺入蘇州，斥資 36.43億元競(jìng)得高新區(qū)一宗住宅用地，最后又在大本營(yíng)福州斥資28.7億拿下兩宗地。

12月，建發(fā)以15.67億元摘得蘇州一宗宅地，以19.42億低價(jià)摘得的福州一宗舊改地塊，斥資21億拿下的廈門(mén)一宗商住用地。

關(guān)鍵詞： 建發(fā)股份 凱龍股份 一致行動(dòng)