觀點(diǎn)網(wǎng) 以市值計(jì)算亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金——領(lǐng)展，以令人意外的方式履行了擴(kuò)大海外資產(chǎn)比例的承諾。

最新消息，領(lǐng)展在針對(duì)NTUC（新加坡職工總會(huì)平價(jià)合作社）旗下商場(chǎng)物業(yè)資產(chǎn)的競(jìng)購中勝出，并由此達(dá)成了一筆金額高達(dá)125億港元的交易。

【資料圖】

此前7月中旬，就有資本市場(chǎng)傳聞流出，領(lǐng)展正參與爭(zhēng)奪NTUC名下涉及總值30億美元的新加坡商場(chǎng)物業(yè)組合。其他競(jìng)投者包括凱德集團(tuán)旗下凱德綜合商業(yè)信托(CICT)，以及跨國房地產(chǎn)發(fā)展商星獅地產(chǎn)。

但據(jù)稱領(lǐng)展一度在角逐中落于下風(fēng)，當(dāng)時(shí)有報(bào)道引述消息人士表示，在領(lǐng)展剛與顧問研究提出標(biāo)書時(shí)，凱德CICT已進(jìn)入籌組資金階段。

另有聲音則指出，投資者對(duì)領(lǐng)展杠桿率的擔(dān)憂，或?qū)?duì)該基金此次出海形成阻礙。

如今，領(lǐng)展以實(shí)際行動(dòng)宣告，它并未退出新加坡收并購行動(dòng)。

為加強(qiáng)外界認(rèn)知，12月28日晚間，領(lǐng)展行政總裁王國龍、首席財(cái)務(wù)總裁黃國祥及首席企業(yè)發(fā)展總裁譚承蔭等集團(tuán)高管召開電話會(huì)議，就這宗最新并購案作出官方回應(yīng)。

資產(chǎn)底色

根據(jù)公告顯示，領(lǐng)展是以21.6億新加坡元，約合125億港元的價(jià)格，向NTUC購入裕廊坊（Jurong Point）及湯申大廈約占一半樓面的分層地契（Swing By @ Thomson Plaza）兩個(gè)零售商場(chǎng)。

裕廊坊（Jurong Point）位于新加坡地鐵捷運(yùn)東西線文禮地鐵站旁，是新加坡西部郊區(qū)最大型的購物中心，凈出租面積達(dá)72萬平方英呎。該商場(chǎng)主打大眾消費(fèi)，設(shè)計(jì)理念是用各國美食吸引消費(fèi)者，其中項(xiàng)目在多個(gè)主要樓層設(shè)置有日本、港式、馬來西亞、中餐等特色餐飲街。

湯申大廈是位于新加坡中北部郊區(qū)湯申的購物中心，早于1979年開業(yè)，但同樣勝在交通優(yōu)勢(shì)明顯，毗鄰地鐵東海岸線湯申站。這個(gè)商場(chǎng)屬于中小型的社區(qū)購物中心，主要服務(wù)于附近的組屋人口。

據(jù)了解，湯申大廈是新加坡首批采用無障礙設(shè)計(jì)的公共建筑之一，從設(shè)計(jì)之初就加入大量對(duì)殘疾人友好的設(shè)施，凸顯了該項(xiàng)目對(duì)周邊社區(qū)的服務(wù)屬性。Swing By @ Thomson Plaza位于湯申大廈的1樓及3樓，總出租面積約11萬平方英呎。

收購交易之外，領(lǐng)展還將與NTUC就另一個(gè)郊區(qū)零售物業(yè)宏茂橋城（AMK Hub），訂立一份為期10年的資產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

值得注意的是，這意味著領(lǐng)展將首次開拓輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)。

宏茂橋城（AMK Hub）位于新加坡東北部的宏茂橋區(qū)，靠近宏茂橋地鐵站，零售面積約為35萬平方英呎。據(jù)網(wǎng)絡(luò)公開評(píng)論，宏茂橋城被形容為一個(gè)主打性價(jià)比、別具煙火氣的社區(qū)購物中心，項(xiàng)目?jī)?nèi)有壽司店、烘焙店、水果攤、兒童樂園、超市、電影院的商店。

最大宗收購

“兩項(xiàng)（收購）物業(yè)的出租率均接近100%，大部分租戶是必需品及服務(wù)行業(yè)?！鳖I(lǐng)展行政總裁王國龍?jiān)跁?huì)議上強(qiáng)調(diào)，這正是領(lǐng)展的核心經(jīng)營強(qiáng)項(xiàng)。

同樣受制于地少人多的限制，新加坡與香港在城市規(guī)劃中存在不少相似之處，包括均為應(yīng)付人口增長，在郊區(qū)以TOD模式開發(fā)有大量新市鎮(zhèn)。

2005年上市的領(lǐng)展，最初功用是香港房委會(huì)將旗下民生商業(yè)，由政府公營打包成私營基金上市的嘗試。推動(dòng)領(lǐng)展完成上市的首批底層資產(chǎn)，正是位于香港市郊的多個(gè)社區(qū)購物中心、菜場(chǎng)和街市、停車場(chǎng)等物業(yè)。

這些擁有高租用率及能創(chuàng)造穩(wěn)定租金收入，面向剛性需求的大型市郊零售資產(chǎn)，是過去疫情三年幫助領(lǐng)展抵御疫情沖擊，維持核心凈利潤增長的基本盤。

領(lǐng)展此次收并購，是過去多年實(shí)踐形成的投資邏輯的一次延伸，也成就了新加坡今年最大資產(chǎn)交易之一。

以樓面計(jì)算，NTUC是新加坡最大的商場(chǎng)業(yè)主之一。而裕廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza和宏茂橋城（AMK Hub）是NTUC的核心資產(chǎn)。

因此僅通過這一單買賣，領(lǐng)展已成為當(dāng)?shù)氐诹筚徫镏行慕?jīng)營者（計(jì)入宏茂橋城）。

“這是領(lǐng)展歷來最大宗的收購，亦是我們首次在新加坡投資。”王國龍介紹，此番進(jìn)入新加坡市場(chǎng)，除收獲三個(gè)物業(yè)項(xiàng)目外，更重要的是打包引進(jìn)140人本地員工團(tuán)隊(duì)。

“這是一個(gè)罕有的機(jī)會(huì)，讓我們可以馬上在新加坡建立有力的業(yè)務(wù)據(jù)點(diǎn)?！蓖鯂埛Q。

自2019年首次出海購入澳大利亞資產(chǎn)后，領(lǐng)展在疫情期間借助資金優(yōu)勢(shì)加大逆市收購力度，著力拓寬集團(tuán)物業(yè)組合的深度和寬度，買入不少收益可觀且抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的資產(chǎn)。

截至2022年9月30日，按資產(chǎn)總估值2340億港元計(jì)算，領(lǐng)展有78.3%的物業(yè)位于香港，15.3%位于中國內(nèi)地，6.4%位于海外。從物業(yè)資產(chǎn)類型上看，領(lǐng)展資產(chǎn)總價(jià)值68.3%貢獻(xiàn)自零售物業(yè)、19.4%為停車場(chǎng)、11.1%來自寫字樓、1.2%來自物流地產(chǎn)。

待最新交易完成后，據(jù)透露兩項(xiàng)物業(yè)最快將在2023年3月完成交割，領(lǐng)展在海外的資產(chǎn)比例將進(jìn)一步提升至11%。

為適應(yīng)增加的物業(yè)數(shù)量和類型，加強(qiáng)在香港大本營以外的管理效率和成效，近幾年領(lǐng)展在推動(dòng)團(tuán)隊(duì)本土化上花費(fèi)大量精力。

其中，就首次進(jìn)行海外收購的目的地澳大利亞，領(lǐng)展首先聘請(qǐng)了一位在REITs行業(yè)擁有豐富經(jīng)驗(yàn)的營運(yùn)總監(jiān)常駐該國，后于2022年4月正式在悉尼設(shè)立區(qū)域辦事處。

一次新的嘗試

領(lǐng)展在過去三年四處出擊，物業(yè)組合已遍布香港、中國內(nèi)地、新加坡、澳大利亞以及英國。

有人樂于看見這只房地產(chǎn)信托基金在如此短時(shí)間內(nèi)急速擴(kuò)張名下的資產(chǎn)規(guī)模，但亦有聲音驚訝于領(lǐng)展收并購是否太過積極，以至于忽視了財(cái)務(wù)上的穩(wěn)定。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，領(lǐng)展自疫情爆發(fā)至今已花去超過320億港元資金購置全球資產(chǎn)（不計(jì)算最新交易），致使借貸總額從2019/2020年度的345.98億港元擴(kuò)大到2022/2023年度半年度的551億港元，同期負(fù)債比率從16.7%上升至22.07%。

更有趣的細(xì)節(jié)在于，早前7月領(lǐng)展有意競(jìng)購新加坡商業(yè)物業(yè)的消息剛傳出時(shí)，就引發(fā)部分投資者擔(dān)心其中標(biāo)后將進(jìn)一步抬升杠桿水平。當(dāng)時(shí)領(lǐng)展管理層為消除市場(chǎng)憂慮，曾指出公司不準(zhǔn)備推動(dòng)任何大規(guī)模并購。

花旗銀行在11月份發(fā)布的一份報(bào)告中，也提到領(lǐng)展管理層作出的這項(xiàng)承諾，并評(píng)論“認(rèn)為領(lǐng)展不會(huì)買入新加坡組合”。

另外，在今年5月份一篇報(bào)告中，惠譽(yù)亦警示領(lǐng)展的杠桿率將在2022財(cái)年達(dá)到23%左右，而在收購債務(wù)不斷增加的情況下，該數(shù)據(jù)最終將在2023財(cái)年和2024財(cái)年趨向30%。

因此當(dāng)領(lǐng)展宣布還是要買入NTUC的兩間商場(chǎng)，就有市場(chǎng)人士疑惑，為何領(lǐng)展堅(jiān)持作出如此決策？況且，目前全球資本對(duì)于房地產(chǎn)的投資較為保守，美國過去的一連串加息操作，已令一些地產(chǎn)投資者吃到苦頭。

“新加坡已經(jīng)留意了很多年，一直沒有機(jī)會(huì)，這次終于在適合的價(jià)格上做到，我們覺得非常滿意?！蓖鯂垖?duì)此指出，領(lǐng)展長期以來希望做到分散投資，希望購入更多持續(xù)性更強(qiáng)，抗逆性更好的物業(yè)，這與早前提到的對(duì)收并購持“小心”態(tài)度并未相悖。

首席財(cái)務(wù)總裁黃國祥則補(bǔ)充，21.61億新加坡元的收購價(jià)，除一部分來自領(lǐng)展的自有資金外，還有相當(dāng)一部分將會(huì)用貸款融資來償付。

據(jù)透露，這筆貸款將由新加坡本地資金方借出，由新加坡元計(jì)值，融資成本相信在3.1-3.2%之間。對(duì)比廊坊（Jurong Point）、Swing By @ Thomson Plaza兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)測(cè)總投資回報(bào)率4.9%，“這是一筆劃算的生意?！?/p>

另一方面，為進(jìn)一步降低自有資金的占用，領(lǐng)展將就此筆交易引入資本合作伙伴，方式可能為出售部分物業(yè)的部分權(quán)益，將在未來數(shù)月內(nèi)公布細(xì)節(jié)。

“以前領(lǐng)展習(xí)慣于獨(dú)資做（收并購），現(xiàn)在是一個(gè)改變?！蓖鯂?zhí)岢?，領(lǐng)展未來在收并購方面，仍會(huì)考慮與合作伙伴一起投資。

盡管目前香港在REITs借貸比率上的規(guī)定已放寬至50%，但作為一只每年需為持份者提供穩(wěn)定分派的公募基金，領(lǐng)展幾乎不可能用盡這個(gè)額度。

人們對(duì)領(lǐng)展逐年攀升的杠杠率的擔(dān)憂不無道理，在未來收并購中引入其他資本，或可以理解為，領(lǐng)展在規(guī)模訴求的理想與現(xiàn)實(shí)中找到了折中方案。

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