文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)楊宏彬

(相關(guān)資料圖)

自從成為華南城大股東后，特區(qū)建發(fā)頻頻出手，繼接盤了華南城的物業(yè)公司后，雙方又做了一筆“特別”的交易。

12月18日，華南城（1668.HK)公告稱，華南城集團(tuán)、華南國(guó)際及深圳市深基壹號(hào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)有限公司（下稱“深基壹號(hào)”）以及西安華南城簽訂股權(quán)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。據(jù)此，深基壹號(hào)將以50億元認(rèn)購(gòu)西安華南城約69.35%股權(quán)。

這其中，華南城集團(tuán)、華南國(guó)際均為華南城全資子公司，華南城集團(tuán)持西安華南城100%股權(quán)。

認(rèn)購(gòu)方深基壹號(hào)有兩名直接股東，而最終全部股權(quán)都?xì)w向了一家名為深基投資的公司。深基投資是特區(qū)建發(fā)非全資子公司，后者持有前者51%的股權(quán)。所以，這是實(shí)際上還是一筆大股東與上市公司之間的關(guān)聯(lián)交易。

這筆交易的特別之處在于，深基壹號(hào)并非直接與華南城集團(tuán)進(jìn)行西安華南城的股權(quán)交易，而是選擇認(rèn)購(gòu)西安華南城發(fā)行的股份，而認(rèn)購(gòu)款50億元也并非流入華南城手中，而是注入了交易標(biāo)的西安華南城。

根據(jù)公告，認(rèn)購(gòu)價(jià)款50億元中，約22.63億元將作為西安華南城的注冊(cè)資本，27.37億元注入西安華南城的資本公積。

交割后，西安華南城將由深基壹號(hào)持有69.35%，華南城集團(tuán)持有30.65%，西安華南城將不再是華南城的附屬公司，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)不再并表。

眾星會(huì)聚西安華南城

西安華南城是華南城旗下項(xiàng)目，在西安國(guó)際港務(wù)區(qū)投資超過(guò)200億，興建的中國(guó)最大綜合商品交易集散地。規(guī)劃占地面積約10平方公里，總建筑面積達(dá)1800萬(wàn)平米。項(xiàng)目包括商貿(mào)主題交易區(qū)、綜合物流配套區(qū)、中央商務(wù)區(qū)以及生活服務(wù)配套區(qū)四大板塊。

項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期建筑面積約400萬(wàn)平方米，已于2009年12月正式開(kāi)工建設(shè)。目前，項(xiàng)目一期建筑面積約241萬(wàn)平方米的建設(shè)已竣工，建筑面積約76萬(wàn)平方米的物業(yè)已展開(kāi)規(guī)劃建設(shè)。

雖然項(xiàng)目還在開(kāi)發(fā)之中，但西安華南城已經(jīng)有非常可觀的利潤(rùn)。截至2021年3月31日止年度，西安華南城的稅后利潤(rùn)為1.63億元，而到截至2022年3月31日止年度，西安華南城的稅后利潤(rùn)已經(jīng)達(dá)6.04億元，一年時(shí)間翻了2.7倍。

除了交易方式外，交易款的數(shù)額也能側(cè)面印證本次交易是特區(qū)建發(fā)對(duì)西安華南城項(xiàng)目的支持。

截止2022年9月30日，西安華南城的凈資產(chǎn)總額約為22.03億元。將近70%的股權(quán)對(duì)應(yīng)的價(jià)值應(yīng)為約15.42億元。但深基壹號(hào)的出手高達(dá)50億元，是對(duì)應(yīng)凈資產(chǎn)金額的3倍有余。

另外，特區(qū)建發(fā)本次通過(guò)深基壹號(hào)與華南城交易，或有更深遠(yuǎn)的打算。

深基壹號(hào)的唯一股東深基投資來(lái)頭不小。該公司成立于2018年7月，為經(jīng)中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)登記合格的基金管理人。深基投資負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)深圳市基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，該基金經(jīng)深圳市委市政府批準(zhǔn)，于2018年12月正式設(shè)立，基金首期規(guī)模為人民幣120億元，旨在進(jìn)一步推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，吸引社會(huì)資本參與深圳市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

除特區(qū)建發(fā)外，其還有兩名股東：深投控，持股30%、深創(chuàng)投，持股19%，三名股東均為國(guó)資，這兩名股東也大有來(lái)頭。

深投控為國(guó)有資本投資公司，注冊(cè)資本280.09億元，資產(chǎn)總額超9600億元。持有A股上市公司國(guó)信證券、深深房A、怡亞通、深高速、深物業(yè)A，以及港股深圳國(guó)際及灣區(qū)發(fā)展等10家上市公司。

深創(chuàng)投是創(chuàng)業(yè)投資為核心的綜合性投資集團(tuán)，現(xiàn)注冊(cè)資本54.2億元，管理各類資金總規(guī)模約3471.74億元。截至2019年12月底，公司已投資項(xiàng)目1072個(gè)，累計(jì)投資金額約491億元，其中157家投資企業(yè)分別在全球16個(gè)資本市場(chǎng)上市，

深創(chuàng)投的背后更是眾星云集。除了深圳國(guó)資委，還包括星河灣、深圳資本集團(tuán)、大眾公用（600635.SH)、深圳能源（000027.SZ)、七匹狼、粵電力(000539.SZ)、廣深鐵路(601333.SH)、中興通訊(000063.SZ)等。

如此之多的知名企業(yè)，均通過(guò)深基壹號(hào)參與到了西安華南城，在獲得資金的同時(shí)，項(xiàng)目還有了這些企業(yè)的加持。

有條件的援手

雖然交易的資金將全部流向西安華南城，但華南城在其中并不是一無(wú)所獲。

交易資金對(duì)于主要西安華南城有兩個(gè)用途，用作一般運(yùn)營(yíng)資金，以及償還約28.6億元的關(guān)聯(lián)方貸款和計(jì)息貸款以及支付建筑工程費(fèi)用。

而華南城，正是其中的關(guān)聯(lián)方之一。其在公告中表示，在收到關(guān)聯(lián)方貸款的還款后，該筆資金將用于償還外部借款。

華南城是有一定的債務(wù)壓力的。這也是其引入特區(qū)建發(fā)成為大股東的重要原因。在引戰(zhàn)之后，其還對(duì)幾筆債務(wù)進(jìn)行過(guò)展期。

1月20日，華南城發(fā)布公告征求，以延長(zhǎng)2022年2月到期的11.50%優(yōu)先票據(jù)及2022年6月到期的10.875%優(yōu)先票據(jù)的期限。該兩筆美元債隨后成功獲展期6個(gè)月及4個(gè)月。7月18日，華南城還以12.57億元出售了第一亞太物業(yè)50%股權(quán)予大股東特區(qū)建發(fā)。

截至2022年9月30日，華南城有約120億港元的銀行及其他借貸將于一年內(nèi)到期，而手頭貨幣資金僅有40.4億港元。

在大股東特區(qū)建發(fā)的兩次出手下，華南城或?qū)⒌玫揭欢ǖ拇⒌臅r(shí)間。不過(guò)，特區(qū)建發(fā)并不是沒(méi)有條件支援。

在第一亞太物業(yè)的出售事項(xiàng)中，雙方簽訂對(duì)賭協(xié)議。包括在2022年、2023年、2024年，第一亞太物業(yè)經(jīng)審核凈利潤(rùn)分別不得少于2.28億元、2.4億元、2.57億元。若未完成承諾，需向特區(qū)建發(fā)進(jìn)行賠償。

而在西安華南城的交易中，雙方的交易條款中有著類似的條文，稱作認(rèn)沽期權(quán)，即交割后的54個(gè)月內(nèi)，若無(wú)5種情況的發(fā)生，深基壹號(hào)將會(huì)把股權(quán)賣回給華南城。其中的3種情況為：

西安華南城所持若干建筑項(xiàng)目已完成竣工驗(yàn)收并達(dá)致可出售標(biāo)準(zhǔn)，且銷售收入不少于45億元。

西安華南城持有的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，其現(xiàn)金流入凈額不少于9087萬(wàn)元，稅后邊際利潤(rùn)率不少于7.4%，銷售利潤(rùn)率不少于6.9%，投資于該項(xiàng)目的所有資金的動(dòng)態(tài)回收期不超過(guò)54個(gè)月，及內(nèi)部回報(bào)率不少于11.2%；

交割后四自然年內(nèi)(即2023年、2024年、2025年及2026年)，西安華南城平均年度純利不少于3億元，平均年度可分派現(xiàn)金流量不少于3億元。

換言之，若是這些條件沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，西安華南城還是要被賣回給華南城。不過(guò)這次給的時(shí)間較長(zhǎng)，4年半。

有喘息機(jī)會(huì)自然是好的，不過(guò)要是達(dá)不到條約里的內(nèi)容，華南城的處境可能要另當(dāng)別論。

關(guān)鍵詞： 建筑面積 萬(wàn)平方米 注冊(cè)資本