文/樂居財經鄧鑫妮

2019年“合富春茗”晚會上，扶偉聰手拿話筒在臺上盡情開唱?！锻諘r光》的歌詞在大屏幕上滾動，配合著一張張老照片閃回。

合富輝煌（00733.HK），這家華南最大的物業(yè)代理企業(yè)，似乎也只剩下“往日輝煌”。

(資料圖片)

此后的兩年，合富輝煌盈利減弱，被貼上“增收不增利”的標簽，上一年虧損超7億港元，今年上半年再虧6.63億港元。

股權方面，也早被碧桂園服務（06098.HK）瓜分過。11月9日，碧桂園服務再次宣布收購合富輝煌約1.447億股份，占總股本的21.47%，代價約2.33億港元。

2020年4月，碧桂園服務已經收購其3.53%股權，此次收購完成后，碧桂園服務的持股份額將達到25%，僅次于創(chuàng)始人扶偉聰全部受益股份。

合富輝煌2021年及2022年上半年業(yè)績均以虧損收場，若短期內無法調整，作為聯營公司并表，或許會影響碧桂園服務。

標的業(yè)績呈現不如往期，時隔兩年，為何碧桂園服務還要再次入手？

合富輝煌營收大頭的物業(yè)代理業(yè)務是一部分原因，不過也有網友表示，目標應該是合富輝煌手頭的金融牌照，營收占比不到2%的金融服務，或許也是吸引碧桂園服務的點。

半年虧損6.63億港元

從目前股票市值來看，碧桂園服務給出了不少溢價。

截至11月9日收盤，合富輝煌報價1.21港元/股，總市值8.16億港元，21.47%股份市值約為1.75億港元，2.33億港元的對價溢價約33%。

對比2020年碧桂園服務的入股價格，此次收購價格則上漲有限。

2020年收購3.53%那部分股票時，碧桂園服務要約收購價格為每股1.5港元，總計約3567萬港元，眼下收購的代價換算成單股價格約為1.6港元/股，兩年時間溢價約6.7%。

值得一提的是，收購后，買方碧桂園服務全資子公司碧桂園物業(yè)香港將成為合富輝煌的第一大股東。

股權轉讓后，碧桂園物業(yè)香港持股25%，China-NetHoldingLtd.持股16.68%，SimpleHeartLimited持股11.62%，賣方公司Fu"sFamilyLimited股份下降至4.37%，扶偉聰直接持股4.16%，HappyChordLimited持股2.71%，以及吳蕓持股1.1%。

扶偉聰最終受益27.92%股份，其中China-NetHoldingLtd.和HappyChordLimited為其全資擁有，Fu"sFamilyLimited由其持股70%。

持股名單中的另外兩位也都是扶偉聰的直系親屬，SimpleHeartLimited由扶偉聰之子扶而立全資擁有，而吳蕓是扶偉聰的配偶。

合富輝煌的收入主要來自物業(yè)代理服務的代理傭金、金融服務和應收貸款的利息收入。

截至2022年6月30日，其總收入約為29.74億港元，其中代理傭金收入29.38億港元，金融服務營收約3600萬元。

2021年財報顯示，合富輝煌服務超過二百個城市，與新鴻基、萬科、恒大、保利、碧桂園等十多家房企保持合作。

與去年同期相比，合富輝煌總收入減少近10億港元，降幅24.36%，兩大業(yè)務均有不同程度縮減。

而且總體而言，合富輝煌上半年還是虧損的。期內虧損約6.63億港元，且上一年末其已經虧損約7.53億港元。

截至6月30日，其銀行結余和現金為4.86億港元，較上一年末減少12.3億港元，降幅71.7%。

期內，合富輝煌資產總額進一步減少至61億港元。2019年、2020年、2021年及2022年前六個月，其資產負債率分別為31.46%、35.58%、41.2%、45.94%。

與保利“分手”

合富輝煌還曾和另一家知名房企有過股權合作。

今年4月，合富輝煌稱與保利發(fā)展簽訂協議，內容涉及保利顧問和合富中國兩家公司擁有權分配。

根據協議內容，保利發(fā)展將退出合富中國所有權利和權益，與之相對應的，合富中國也將退出保利顧問的全部持股。

協議的目的是，保利方和合富方能獨立經營各自的物業(yè)代理業(yè)務，這也就意味著，雙方建立的股權合作結束。

這次合作還要追溯到2018年。彼時，合富中國及保利顧問進行合作重組，保利發(fā)展透過向合富中國注入保利發(fā)展當時所持保利顧問全部股權向合富中國出資，以換取合富中國43.9%的股權。

至此，保利顧問由合富中國100%持股，而合富輝煌和保利發(fā)展分別持有合富中國56.1%和43.9%股權。

合富輝煌表示，其與保利發(fā)展未能就整合的各個方面（包括合富中國集團及保利顧問集團之業(yè)務、員工薪酬及管理系統(tǒng)）達成全面共識。

而且據2021年業(yè)績，合富中國和保利顧問分別虧損3.97億港元和1.53億港元，或許也是雙方分手的原因之一。

不過保利發(fā)展也承諾，后續(xù)將部分業(yè)務轉讓給合富方。協議生效后，保利發(fā)展將每12個月就可銷售物業(yè)價值不少于800億元的保利發(fā)展房地產開發(fā)項目與合富輝煌或其成員公司訂立一手代理業(yè)務合約，為期五年。

社區(qū)闖關

與保利發(fā)展的股權合作告一段落，合富輝煌又搭上碧桂園服務。

“預期收購事項將通過促進并加強本集團與目標集團的未來合作及優(yōu)勢互補，令本集團得以加強其房地產經紀業(yè)務及物業(yè)增值服務的發(fā)展。”碧桂園服務坦言看上了合富輝煌的房產經紀業(yè)務。

事實上，碧桂園服務在該業(yè)務板塊已經花了不少心思。

2014年，其成立房產經紀部門碧桂園服務租售，專注社區(qū)二手房買賣及租賃業(yè)務。2021年1月，碧桂園服務租售全面升級，“有瓦”品牌誕生。

除了自有品牌，碧桂園服務還通過各種合作形式結交盟友。

2021年8月，碧桂園服務與世紀宏圖簽署戰(zhàn)略合作協議，世紀宏圖是一家位于武漢的房地產經紀公司，雙方表示將共同開發(fā)社區(qū)內的房產經紀業(yè)務。

其實不難發(fā)現，存量市場下，碧桂園服務正在做大社區(qū)蛋糕，支起社區(qū)增值服務的增長曲線。

今年以來，碧桂園服務在廣州、成都等多地新設廣告?zhèn)鞑ス荆饲斑€曾收購城市縱橫，瞄準的正式社區(qū)傳媒業(yè)務。

截至目前，碧桂園服務社區(qū)增值業(yè)務中包含到家服務、家裝服務、社區(qū)傳媒服務、本地生活服務、房地產經紀服務和園區(qū)空間服務在內的六大業(yè)務。

今年中期，除三供一業(yè)外，碧桂園服務其他五大業(yè)務的毛利率均有不同程度滑坡，其中社區(qū)增值服務同比下跌6.5個百分點至59.7%，不過仍為毛利率最高的業(yè)務，期內其整體毛利率為26.9%。

關鍵詞： 合富輝煌 經紀業(yè)務 增值服務