觀點(diǎn)網(wǎng) 11月9日，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了久違的股債雙漲走勢(shì)，據(jù)稱這歸因于前一天傳出的2500億元民企債券融資利好政策。

(相關(guān)資料圖)

港股方面，當(dāng)天午盤股價(jià)顯示，內(nèi)房股由旭輝控股集團(tuán)領(lǐng)漲，漲幅逾46%，龍光集團(tuán)漲逾38%，碧桂園漲逾27%，以及新城發(fā)展、時(shí)代中國、合景泰富、龍湖集團(tuán)等均有著不俗的表現(xiàn)。

收盤漲幅雖有回落，但依然是一片喜人：旭輝控股集團(tuán)漲28.57%，奧克斯國際漲19.23%，龍光集團(tuán)漲19.05%，新城發(fā)展?jié)q17.86%，碧桂園漲13.89%，中梁控股13.33%，富力地產(chǎn)12.40%，合景泰富11.34%……

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)89只成分股(包括4只地產(chǎn)信托基金)當(dāng)中，共有22只漲幅高于5%，當(dāng)中內(nèi)房股漲幅大多居前。

最突出的旭輝控股集團(tuán)盤中漲幅曾一度達(dá)到50%。

數(shù)據(jù)來源：雪球、觀點(diǎn)指數(shù)整理

A股方面，申萬房地產(chǎn)指數(shù)同樣早盤高開，漲幅一度擴(kuò)大至近4%，當(dāng)天收盤漲幅回落至1.73%。其中陽光城、金科股份、新城控股均出現(xiàn)漲停。

據(jù)悉，地產(chǎn)板塊漲幅不僅跑贏大盤，且在31個(gè)申萬一級(jí)板塊當(dāng)中也是排名第一。

數(shù)據(jù)還顯示，A股整體房地產(chǎn)開發(fā)板塊今日漲幅高達(dá)1.52%，包括82只股票上漲，4只股票平盤，18只股票下跌。

房企債券表現(xiàn)同樣吸睛。

11月9日上午，碧桂園、龍湖、金地多只債券大漲20%以上，觸發(fā)臨停?！?1金科04”更是漲超45%，觸發(fā)盤中二次停牌。

截至收盤，“16龍湖02”漲近30%，“21龍湖01”、“20碧地03”、“21碧地02”漲逾28%，“20龍湖02”漲逾27%，“21金地03”漲超23%，“21龍湖05”、“19碧地02”漲逾22%，“20碧地02”、“20龍湖06”漲超21%，“20時(shí)代02”、“16金地02”漲超20%，“21金地04”漲近19%，“21旭輝03”、“21旭輝01”漲超13%……

相比此前多次出現(xiàn)的“股債雙跌”，11月9日的“股債雙漲”多少有一些虛幻的感覺，起碼對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，那似乎已是很久以前出現(xiàn)過的光景了。

而討論引發(fā)這一片股債“繁榮”景象的主因，無非都指向8號(hào)交易商協(xié)會(huì)關(guān)于“支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資”的相關(guān)表述，以及其中提到的2500億元債券融資額。

“第二支箭”

11月8日，據(jù)中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)消息，為落實(shí)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，支持民營(yíng)企業(yè)健康發(fā)展，在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。

“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

在融資持續(xù)未松、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)的當(dāng)下，即使只是開了一個(gè)融資小窗口，于部分房企而言都與救命無異。

相比2008年的4萬億，2500億元還不到零頭，但它又是那么重要。

有金融人士點(diǎn)評(píng)：“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續(xù)有更多的利好和政策?！?/p>

這2500億元更多是希望，仿佛“星星之火”。

觀察股債雙漲的表現(xiàn)，可以發(fā)現(xiàn)旭輝、碧桂園、龍湖的表現(xiàn)最為突出，而這幾家企業(yè)也恰好是近期被做空最厲害的房企。

“現(xiàn)在是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體不信任，而這幾家是比較有做空空間的企業(yè)?！币晃坏禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體這樣表示。

這股“不信任”已籠罩在房企尤其是民營(yíng)房企頭頂不短時(shí)日，之所以從爆雷房企蔓延到示范房企，流動(dòng)性壓力是被提及最多的因由。

現(xiàn)在絕大部分民營(yíng)房企的境況是：融不到錢，但要不停還錢，而預(yù)售資金監(jiān)管收緊讓這種情況雪上加霜。

從觀點(diǎn)新媒體過往報(bào)道可以發(fā)行，部分民營(yíng)房企在去年底開始已逐漸恢復(fù)融資能力，如碧桂園、龍湖、旭輝等民營(yíng)規(guī)模性房企的境內(nèi)融資，都獲得了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

如去年12月1日，碧桂園及龍湖境內(nèi)主體公司均有相關(guān)融資進(jìn)展，碧桂園注冊(cè)金額50億元中期票據(jù)進(jìn)入“預(yù)評(píng)中”環(huán)節(jié)，這也是碧桂園首次在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行境內(nèi)債務(wù)融資工具。

無獨(dú)有偶，龍湖同樣計(jì)劃發(fā)行2021年度第二期中期票據(jù)，發(fā)行上限30億元，注冊(cè)金額50億元，目前項(xiàng)目狀態(tài)同樣顯示“預(yù)評(píng)中”。

到今年上半年，房企融資額也在逐步回暖。6月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企共計(jì)完成融資金額約498.86億元，環(huán)比上升23.08%。

加上政策面不斷釋出正面消息，如供給端方面，降低土拍門檻、增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、鼓勵(lì)合理貸款和債券融資、支持優(yōu)質(zhì)房企通過貸款或發(fā)行債券并購出險(xiǎn)和困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目等；需求端方面，包括調(diào)整限購、限售政策，降低購房首付比例、降低房貸利率等。

那時(shí)的主流觀點(diǎn)都認(rèn)為，下半年的融資政策將繼續(xù)向好，持續(xù)恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能為主。但套一句俗話，意外和明天，永遠(yuǎn)不知道哪個(gè)會(huì)先來。

7月份，多地發(fā)生的“停貸”將預(yù)售資金監(jiān)管推到了首位，而不少民營(yíng)房企資金狀況也陷入了更糟糕的境地。

針對(duì)斷貸事件，7月28日中央政治局會(huì)議首提壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。在會(huì)議精神指導(dǎo)下，各地開始監(jiān)管預(yù)售資金“保交樓”。

7月，房企融資規(guī)模出現(xiàn)了環(huán)比下降，100家典型房企融資總量環(huán)比減少13.7%至522.88億元，同比減少62.9%。

杯水的希望

受到影響的還有銷售表現(xiàn)。

有分析指出，7-10月，國央企與民企的銷售分化愈發(fā)明顯，“斷貸”對(duì)信心的打擊主要集中在民企，客觀上導(dǎo)致了民企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的惡化。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，央國企銷售跌幅持續(xù)收窄，甚至逐漸回正，示范民企除龍湖外，幾近腰斬。

為了挽救市場(chǎng)信心，政策面與房企本身都在努力。

如旭輝自7月份開始就積極通過股東增持、配股融資、尋求合理融資展期方案、進(jìn)行境內(nèi)日債券兌付、出售上海香港南京項(xiàng)目等手段釋放信心，并完成今年到期境內(nèi)公司債利息兌付。

但似乎收效甚微，9月份旭輝融資性現(xiàn)金流流入僅兩筆：項(xiàng)目層面權(quán)益后金額1.6億元，中債增擔(dān)保商票12億元；9月底，旭輝因?yàn)榇髽I(yè)信托非標(biāo)融資展期被傳債務(wù)逾期，事件引發(fā)了三大國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)旭輝的降級(jí)。

10月，旭輝融資性現(xiàn)金流入為零，多筆境外信用融資因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)提前還款條款。11月1日，旭輝公告暫停支付境外債務(wù)本息。

不僅旭輝遭遇信心打擊，碧桂園、龍湖等也沒有例外。

如碧桂園被做空的消息陸續(xù)傳出，僅在今年，3月碧桂園公司境內(nèi)外融資遭負(fù)面陳述或評(píng)論；6月8日，惠譽(yù)將碧桂園BBB列入負(fù)面評(píng)級(jí)觀察名單；6月22日，穆迪將碧桂園的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從Baa3下調(diào)至Ba1（CFR），展望負(fù)面……

8月10日龍湖股價(jià)下跌16%，股債雙殺，至今仍歷歷在目，市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的恐慌再次高漲。

最近一次則是吳亞軍退位，龍湖再次經(jīng)歷一周“著了火”的股債行情。

這期間，政策面也有不少動(dòng)作。8月，住建部、銀保監(jiān)會(huì)和央行提出將通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，一系列政策在客觀上引導(dǎo)了流動(dòng)性向“已爆雷”房企傾斜。

8月19日下午消息，交易商協(xié)會(huì)召集多家民營(yíng)房企進(jìn)行座談，會(huì)議探討通過中債信用增進(jìn)投資公司（簡(jiǎn)稱“中債增”）增信支持的方式支持民營(yíng)房企發(fā)債融資。8月23日，首筆增信中票由龍湖成功發(fā)行，15億元。

失去信心很容易，要建立信心卻很難。房地產(chǎn)企業(yè)挽回信心的動(dòng)作還有很多，最有效的或許還是真金白銀的承諾。

于是，2500億元的債券融資信號(hào)得到了出乎意料的反響。

值得注意的是，這個(gè)支持計(jì)劃還有后續(xù)——“后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容”，也因此被看作融資政策真切的回暖。

“2500億杯水車薪，但比沒有好，主要期待的是后續(xù)有更多利好和政策?！边@也是大多數(shù)人的心聲。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數(shù)情況下我們并不是先理解后定義，而是先定義后理解。

關(guān)鍵詞： 債券融資 房地產(chǎn)企業(yè) 人民銀行