編者按：過去一年，因疫情散發(fā)、經濟調整與消費信心等影響，商業(yè)地產及相關領域面臨較大的壓力和挑戰(zhàn)，但樂觀前行者總會在困難中尋覓到新的機遇。

11月2日，以“回歸、進化與創(chuàng)新”為主題，第十屆商業(yè)地產盛會“2022觀點商業(yè)年會”將繼續(xù)盛大召開，并在時代轉變大格局中，去開啟新的商業(yè)未來。

(資料圖片僅供參考)

帶著對商業(yè)地產的不懈探索，觀點機構繼續(xù)遍訪行業(yè)精英：企業(yè)家、管理者、專業(yè)人士，通過系列特稿，講述他們在行業(yè)回歸、進化與創(chuàng)新中的新模式、新故事和新篇章。

觀點網(wǎng) 香港寫字樓租金曾經為全球數(shù)一數(shù)二昂貴的地區(qū)，但經歷疫情及經濟下滑等因素影響，香港寫字樓市場正出現(xiàn)歷來最長及最深下行周期。

2019年至2022年香港寫字樓需求急劇下跌，整體租金下跌了30%。國際商業(yè)房地產服務商世邦魏理仕香港區(qū)域董事總經理郭富禮表示，隨著大量供應推出市場，相信未來幾年寫字樓市場的主導權會在租戶手上。

世邦魏理仕最新研究報告指出，過去三年香港受到疫情及環(huán)球地緣政治緊張局勢影響，甲級寫字樓出現(xiàn)歷史上最長、最深的下行周期。2019年3月至2022年3月期間多個行業(yè)減少寫字樓的租用面積，令甲級寫字樓租用面積由2019年3月的7530萬平方呎，跌至今年的7300萬平方呎，減幅約3.1%。單計今年的空置樓面面積，至8月升至1180萬平方呎，創(chuàng)紀錄新高，相當8幢IFC2期的規(guī)模。

郭富禮接受觀點新媒體專訪時表示，自2020年疫情爆發(fā)開始以來，幾乎所有行業(yè)版塊都出現(xiàn)放緩，這不僅是由于疫情，同樣因全球經濟整體放緩。而在接下來的幾年，香港將有大量寫字樓供應推出。由今年到2024年有大約820萬平方呎將推出市場，令市場的主導權落在租戶手上，他們將有更多的選擇及談判空間。

空置率持續(xù)上升，市場一直有說法指其歸因于不少國際銀行及企業(yè)縮減在港規(guī)模。過去兩年多間銀行及大企業(yè)在港進行裁員，如法國興業(yè)銀行、德意志銀行、渣打銀行、瑞銀集團、法國巴黎銀行、野村集團、澳洲國民銀行、Nielsen及松下電器等。

世邦魏理仕的報告亦提，截至2022年3月的三年內，香港共有948間企業(yè)，相等于占所有甲級寫字樓租戶的9.5%，縮減租用甲級寫字樓空間，令甲級寫字樓的空置率持續(xù)創(chuàng)新高。

郭富禮坦言，個別公司因為裁員、旗下員工決定離開香港、彈性上班安排、或公司經營情況等，令公司需要較少的辦工空間，因此縮小規(guī)模。不過在當前市場，仍然看到財富管理行業(yè)、醫(yī)療保健、圍繞IPO的外圍行業(yè)，例如法律和會計等行業(yè)持續(xù)增加需求。

而在疫情發(fā)生之前，不少中資企業(yè)搶占中區(qū)甲廈。但自2020年初以來，受疫情影響，包括隔離等旅行限制措施抑制了跨境商業(yè)活動，2019至2022年三年間，中資企業(yè)新增租用面積僅為70萬平方呎，較2016至2019年150萬平方呎減少近半。

他指，預期兩地通關后，中資企業(yè)可以推動寫字樓市場需求，從而希望在未來幾年看到寫字樓行業(yè)的復蘇勢頭。不過相信中資企業(yè)租用面積會較以往更小，即想要來香港的內地公司可能租用面積由過去于核心地區(qū)占用10000至20000平方呎轉為3000至5000平方呎。

同時，最近幾年傳統(tǒng)辦公區(qū)空間可用性的改善、核心和非核心區(qū)子市場之間租金差距的縮窄以及搬遷成本的上升，減緩了寫字樓去中心化的進程。過去三年，租戶從核心區(qū)（中環(huán)、灣仔與銅鑼灣以及尖沙咀）搬遷到非核心區(qū)的辦公空間為97.48萬平方呎，與2016至2019年期間約100萬平方呎面積相比，略有下降。

“有些公司仍然很熱愛中環(huán)，因應業(yè)務需要、客戶群或是所在行業(yè)而留在中環(huán)或附近地區(qū)。但因資本支出及市場上有更多的選擇等因素，非核心地區(qū)的寫字樓未來會繼續(xù)較受歡迎?！?/p>

郭富禮補充，隨著市場的下滑，租戶可以以更實惠的租金租用全新的寫字樓，尤其是那些需要考慮ESG因素的公司，所以這些新型寫字樓在中短期內會持續(xù)受市場歡迎。并相信傳統(tǒng)辦公室的工作方式將逐漸消失，公司也開始改變管理方式。

以世邦魏理仕為例，這家公司已徹底改變工作方式，以靈活工作方式為主，如更符合人體工學的可移動家具，“我們更加關注空氣質量、運動、身心健康等”。

至于在投資層面，寫字樓的資本價值自2019年疫情高峰期以來均出現(xiàn)下跌，整體下降了35%，資本價值的下降幅度高過了租金下降幅度。

他說，由于高空置率、需求不足等原因，寫字樓市場并不受投資者青睞，不過不代表資金離開香港。

“事實上，我們并沒有看到很多投資者離開香港。2021年很多來自外資在香港進行了大量投資，但他們主要投資于工業(yè)領域，這種趨勢延續(xù)至2022年上半年，拖累投資意欲的主要因素不是移民，而是利率上升加上疫情，導致經濟放緩?！?/p>

郭富禮相信，如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與內地通關，預計可以在中短期內刺激需求，尤其是在投資方面。

“展望未來，我仍然對寫字樓市場感到樂觀。撇除疫情等因素，香港的寫字樓仍然有很大的發(fā)展空間?！?/p>

郭富禮補充，香港甲級寫字樓面積對比紐約及倫敦及仍然較小。對于作為國際金融中心的定位而言，香港更加需要推動和發(fā)展甲級寫字樓。因此長遠來看，該板塊將仍在投資者心目中占有主導地位。

他又指，相信由于大量供應即將推出，市場需要很長時間才能吸收所有新供應以及空置空間，故料市場環(huán)境需要數(shù)年時間才能改善。到今年年底寫字樓的租金大約會跌5-10%，而2023年會持平或輕微向下調整，同時預期交易量會增加，相信可以看到更多租戶搬到港島東或中環(huán)。

零售租賃市場方面，雖然香港7月零售銷售扭轉跌勢上升4.1%，好于市場預期。但核心區(qū)鋪位空置率維持高企。根據(jù)市場數(shù)據(jù)顯示，第三季截至8月底止，銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀、旺角四大核心區(qū)共錄得845間吉鋪，較今年第一季略增16間，空置率在半年間由11%微升至11.2%。

“目前香港零售市場最大的問題是缺乏游客，香港在消費、零售需求和擴張方面過去都非常依賴游客。以疫情發(fā)生前為例，曾經每年接待數(shù)千萬旅客，其中大部分來自中國內地，而當時每3港元就有1港元來自內地消費者?！?/p>

郭富禮說，這幾年跨境旅游受到限制，完全沒有旅客在香港消費，只能依賴香港自身市場。隨著股市下跌，整體經濟下行，本地市民及游客無法自由往來香港，給零售市場帶來巨大壓力。整體市場平均租金出現(xiàn)下跌，自疫情開始以來下降了約30%。

雖然銅鑼灣鋪位空置率為四個核心區(qū)中最低，但租金明顯較高峰期大跌。以銅鑼灣啟超道一個巨型鋪位為例，高峰期月租高達210萬港元，舊租客周大福自去年5月遷出后，最近以每月約38萬港元租出，重返2010年水平。

他認為，零售市場于2012-2013年達高峰水平，因為那是一個非常特殊的時期。當年市場租金如此之高的原因為空置率低，且有奢侈品、手表和珠寶板塊不斷互相競爭較好位置的鋪位，推高旺區(qū)商鋪租金，但此情況將不復存在，零售商的策略變得更加明智。

加上當時開放自由行計劃，吸引大量旅客從內地來港，大力刺激香港經濟。

“雖然我們將看到國際旅客和內地游客的大幅回升，但相信旅客消費不會像當年那樣多?！?/p>

郭富禮坦言，市場復蘇實際上將取決于供求關系。如果有更多的游客來港消費更多，對零售商的需求上升將推高租金，但整個市場的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

以下為觀點新媒體對世邦魏理仕香港區(qū)域董事總經理郭富禮的采訪實錄：

觀點新媒體：香港及內地的經濟正發(fā)生重大轉變，對于目前香港商業(yè)地產的趨勢，包括寫字樓、零售、工業(yè)部分，您有哪些分析及趨勢預判？

郭富禮：自2020年疫情爆發(fā)以來，我們看到所有版塊的市場都在放緩。整個香港的寫字樓市場租金放緩了約30%，這不僅是由于疫情，同樣因全球經濟整體放緩。

我們看到，目前香港有接近1100萬平方呎的空置面積，而且接下來的幾年里，將有大量的供應推出。從今年到2024年，有大約820萬平方呎，導致市場變成租戶的天下，他們有更多的選擇及更多談判空間。

我們面臨的挑戰(zhàn)是辦公空間的需求已經放緩，不是因為靈活辦公或類似的事情，這確實與市場受到疫情和整體經濟放緩的影響有關。

寫字樓前景方面，我們仍然對未來感到樂觀，但需要數(shù)年時間才能改善。

從歷史上看，過去十年平均每年看到160萬平方呎的凈吸納量，然而隨著大量供應推出市場，需要很長時間才能吸收所有新供應以及空置空間。

因此，我們確實預見到未來幾年寫字樓市場的主導權肯定會在租戶手上。

觀點新媒體：中資公司會填補這些空置面積嗎？

郭富禮：事實上，我們并沒有看到很多投資者離開香港。我們在2021年所看到的是很多外資在香港進行了大量投資，但主要投資于工業(yè)領域。因此，由于高空置率、需求不足等原因，寫字樓市場并不是受投資者青睞的行業(yè)。

這種趨勢延續(xù)至2022年上半年，但拖累投資意欲的不是移民，而是息口上升加上疫情導致經濟放緩。目前香港仍然處于封關狀態(tài)，雖然隔離日數(shù)已減至三天，但仍然影響希望來港投資的國際投資者。

如果香港能夠取消邊境管制，特別是能夠與中國內地通關，我們預計可以在中短期內刺激需求，尤其是在投資者方面。

關于公司縮減規(guī)模影響辦公室需求的問題，因為個別公司裁員、旗下員工決定離開香港、彈性上班安排、或公司經營情況等，令公司不需要那么多空間，因此他們縮小了規(guī)模。

在當前市場，我們看到需求增加的行業(yè)為是財富管理行業(yè)、醫(yī)療保健、圍繞IPO的外圍行業(yè)，例如法律和會計。

一旦通關，中資公司是否會填補寫字樓空置面積？我們當然希望如此，但我們認為不會立即發(fā)生。

當通關落實，我們預計想要來香港的內地公司可能租用小型辦公空間，由過去于核心地區(qū)占用10000至20000平方呎的辦公室轉為3000至5000平方呎。此舉會令需求增加，并希望未來幾年看到寫字樓行業(yè)的復蘇勢頭。

從投資的角度，關鍵是穩(wěn)定利率及需要盡快在理想情況下與國際及內地通關。

觀點新媒體：根據(jù)世邦魏理仕最近的報告，寫字樓租金會下跌5-10%左右，怎樣看租金的預判？如果空置率及供應量比較多的情況下，會怎樣影響寫字樓交易的價格？

郭富禮：寫字樓報告提到，到今年年底寫字樓租金大約會跌5-10%，而2023年會持平或輕微向下調整，主要因寫字樓供應充裕，但需求仍然比較疲軟。

正因為供應量足夠，在市場上創(chuàng)造了很多不同的機會。隨著許多新供應推出，租戶現(xiàn)在有更多選擇來審視不同地區(qū)。

對于一些有ESG要求的上市公司或大型跨國公司而言，這些新供應能夠滿足這些要求。

2022年由于不少租戶剛完成續(xù)租，令今年租金持平或下降；但2023年，我們預料交易量會增加，相信可以看到更多租戶搬到港島東或中環(huán)。同時預計明年的趨勢仍將主要圍繞搬遷至高質量的新寫字樓或續(xù)租。

而在經濟復蘇、疫情真正結束及重新通關之前，除了我提到的財富管理、IPO外圍行業(yè)以及醫(yī)療保健之外，我們不會看到其他行業(yè)需求激增。

觀點新媒體：寫字樓物業(yè)的價格會不會下降？

郭富禮：寫字樓的資本價值上一個高峰以來均出現(xiàn)下跌，整體下降了35%，租金則跌了30%，資本價值下降幅度超過了租金下降幅度。所以價值的跌幅多過租金，未來的整體回報率應該會有改善與提升。

零售市場也是類似的情況，整體下降了57%，某些地區(qū)的價值跌幅超過該幅度。但工業(yè)板塊的資本價值非但沒有下跌，整體價值反而上升了10%，主要因網(wǎng)上購物需求增加，對倉儲、工業(yè)空間、凍倉、數(shù)據(jù)中心等的需求增加，令工廈租金上升，因此我們已經看到工業(yè)板塊逆勢而上及出現(xiàn)增長。香港寫字樓在過去三年的交易絕大部分都發(fā)生在三個主要地區(qū)，中環(huán)、港島和九龍東，而當中大部分是同區(qū)搬遷。

至于他們是回來中環(huán)還是重新去中心化呢？有些公司仍然很熱愛中環(huán)，或是因應業(yè)務需要、客戶群或是所在行業(yè)而留在中環(huán)或附近地區(qū)。

另外有些租戶對租金因素較敏感，以目前市場環(huán)境，搬至其他地區(qū)對于租戶來說最大挑戰(zhàn)是搬遷成本高昂。但因資本支出及市場上有更多的選擇等因素，非核心地區(qū)的寫字樓未來會繼續(xù)較受歡迎。

隨著市場的下滑，租戶可以以更實惠的租金租用全新的寫字樓，尤其是那些需要考慮大量ESG因素的公司，他們在未來幾年將無法忽視這一點，例如綠色租賃等。

所以這些新型寫字樓在中短期內會持續(xù)受市場歡迎，但留在中環(huán)的租戶可能會選擇重新審視并采用一種新的工作方式。

觀點新媒體：靈活辦公的方式在香港會否越來越流行？

郭富禮：實際上，我們認為共享辦公或服務式辦公室是補充目前市場情況而出現(xiàn)的模式。正如你提到，許多公司對其業(yè)務前景都感到有些不確定，他們除了選擇續(xù)租及縮小規(guī)模外，亦會考慮共享辦公模式。

我們亦見到不少業(yè)主在投資組合中增加共享辦公模式，與傳統(tǒng)方式是互補的關系，如香港置地、新鴻基或太古。

能夠靈活地縮小規(guī)模，亦可以作為新公司的起點。例如，像一些規(guī)模很小的公司可能會決定租用共享空間去辦公，在若干年后公司成型了，公司發(fā)展到一定程度規(guī)模后才會決定去租用整層寫字樓。

另一方面，關于公司現(xiàn)在的工作方式，即傳統(tǒng)辦公室和擁有固定辦公桌座位的辦公室的日子將消失。我們開始看到，一些公司開始改變管理方式，采用辦公策略部署。以CBRE為例，我們已經徹底改變了工作方式，以靈活工作方式為主，更符合人體工學的可移動家具，更加關注空氣質量、運動、身心健康等，以確保我們的員工在身心健康、協(xié)作、溝通和技術方面獲得他們需要的一切。

我認為，目前很多公司正在意識到這些并開始采用，因此，與其搬遷辦公室，他們可能只是進行翻新，但會加入這種新的工作方式。

觀點新媒體：零售業(yè)在疫情下飽受重創(chuàng)，現(xiàn)時有怎樣的趨勢？

郭富禮：香港整體零售空置率超過15%，目前最大的問題是缺乏游客。

香港在消費、零售需求和擴張方面都非常依賴游客，以疫情發(fā)生前為例，曾經每年接待數(shù)千萬旅客，其中75%來自中國大陸。

而內地旅客的消費，當時每3港元就有1港元來自內地消費者。但這幾年跨境旅游受到限制，完全沒有旅客在香港消費，只能依賴香港自身市場，隨著股市下跌，整體經濟下行，本地市民及游客無法自由往來香港，給零售市場帶來巨大壓力。

這些令零售市場平均租金出現(xiàn)下跌，自疫情開始以來下降了約30%。

中環(huán)、銅鑼灣和尖沙咀三大零售市場重點區(qū)域均受到嚴重影響，我認為尖沙咀是受影響最嚴重的地區(qū)，因為非常依賴來自內地的自由行游客，而封關令他們大受影響，目前尖沙咀的商鋪空置率超過20%。

在與內地重新通關之前，我們預計零售需求不會迅速恢復。如果隔離措施全面放寬，而海外旅客開始訪港，將會是一個好跡象。隨著更多來自海外游客到香港消費，帶動零售商銷售，這將意味著零售商有更多擴張的活動。

但我們預計首先受惠的地區(qū)會是中環(huán)、其次是尖沙咀，然后是銅鑼灣。主要與該區(qū)的基礎設施有很大關系，中環(huán)有很多酒店和交通網(wǎng)絡。

旅游業(yè)將成為零售復蘇的主要催化劑，而整體經濟好轉及通關，亦可以令香港迅速提振，當香港經濟良好時，會令香港人增加消費。

因此，我們應該會在明年看到零售市場的復蘇。但復蘇的情況不會與2013年一樣，而是逐漸恢復。

我們預計，香港零售市場的租金已經觸底。

觀點新媒體：人民幣匯率變化會如何影響沖擊零售鋪租金？可以重回高峰嗎?

郭富禮：零售市場于2012-2013年達到高峰水平，那是一個非常特殊的時期。

2013年中國內地和香港開放了自由行計劃，容許內地居民以個人旅游的方式前往香港，措施自實施以來，吸引大量旅客從內地來港，大力刺激香港經濟。

2012-2013年市場租金如此之高的原因之一是空置率十分低，而游客數(shù)量很多。當年真正推動租金上漲的有奢侈品、手表和珠寶板塊，因為他們負擔得起高租金，并不斷地互相競爭，推高旺區(qū)商鋪租金，但此情況將不復存在。我認為，零售商的策略變得更加明智。

總體來講，我們將看到國際旅客和內地游客大幅回升，租金將會是逐步復蘇。商場比街鋪更有優(yōu)勢，因為我認為零售商已經意識到租戶組合非常重要，有一個能與你甘苦與共的合作伙伴和建立長期關系非常關鍵。

就市場復蘇而言，這實際上將取決于供求關系。如果有更多的游客來港消費更多，對零售商的需求上升將推高租金，但整個市場的空置率為15%，令零售商有更多選擇。

觀點新媒體：香港經濟定位或結構會否有所改變？工業(yè)比重會增大？

郭富禮：我認為由于需求強勁，工業(yè)板塊在短期內將繼續(xù)表現(xiàn)良好，且隨著北部都會區(qū)的發(fā)展和大灣區(qū)的整合，工業(yè)板塊將增長并成為不可分割的一部分。

但我們要厘清事實，在大灣區(qū)內建設工業(yè)行業(yè)比香港更有效率，香港的未來要更加著重基礎設施、辦公室和零售。

我不認為工業(yè)板塊在未來幾年成為主導行業(yè)，展望未來，香港的寫字樓仍然有很大發(fā)展空間。

對比紐約及倫敦分別有2.4億平方呎及1.4億平方呎的甲級寫字樓面積，香港只有1900萬平方呎。對于香港作為國際金融中心的定位而言，更加需要推動和發(fā)展甲級寫字樓。

因此長遠來看，該板塊仍將占有主導地位，也是許多公司想要投資的領域。

觀點新媒體：您為什么從JLL轉職至世邦魏理仕呢？

郭富禮：到今年9月底，我在香港生活了20年時間。

決定來CBRE世邦魏理仕，我認為這是一個很好的發(fā)展事業(yè)的機會，這也是我在人生中做的一個很好的抉擇。在世邦魏理仕接觸到不同的人及事，有很多的技巧可以學習。

我在世邦魏理仕有差不多7年時間，是我作出最好的決定，在文化、人才方面良好，而且在大多領域上都領先同業(yè)。

在香港，CBRE旗下?lián)碛谐^1100名員工，擁有超過24個不同的業(yè)務線。

觀點新媒體：世邦魏理仕主要競爭對手是哪間公司呢？您會怎樣描述世邦魏理仕的公司文化？

郭富禮：很好的對手可以令到我們不斷進步、挑戰(zhàn)自己。

企業(yè)文化方面，有四個層面：透明度高、誠實、信任、合作，這些是建構了在CBRE的文化，我們彼此誠實并分享信息，并有不同文化背景的團隊合作。

關鍵詞： 零售市場 工作方式 資本價值