文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

身穿皮夾克的周洪斌站在林中和前總裁景志山中間，三人的手緊緊相握，合作達(dá)成。2017年底，周洪斌接到林中的邀請(qǐng)，由他出任旭輝永升服務(wù)總裁。

融入旭輝的第一件事情，就是要學(xué)會(huì)徒步。

【資料圖】

周洪斌曾透露：“旭輝和永升都崇尚徒步文化，我們的中高管每月要走80公里?！?/p>

如果說(shuō)，林中帶領(lǐng)旭輝在進(jìn)行一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的徒步，那么周洪斌就是物業(yè)小隊(duì)的領(lǐng)頭羊，二人步調(diào)一致，利益趨同。

林中稱永升服務(wù)是旭輝整個(gè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要一環(huán)，周洪斌則表示，在這個(gè)市場(chǎng)，大股東給了我們非常堅(jiān)定的發(fā)展底氣和勇氣。

日前，旭輝永升服務(wù)將旭輝物業(yè)管理服務(wù)2022年的年度上限提高至8.6億元，并與旭輝控股就未來(lái)三年的物管服務(wù)簽訂協(xié)議，這部分主要涉及非業(yè)主增值服務(wù)。

長(zhǎng)久以來(lái)，關(guān)聯(lián)交易被蒙上一層“業(yè)務(wù)輸送暗門”的濾鏡，然而在寒潮降臨的時(shí)候，它的另一面其實(shí)是物企和房企的抱團(tuán)取暖。

關(guān)聯(lián)交易限額上調(diào)79%

關(guān)聯(lián)地產(chǎn)提供的業(yè)務(wù)蜂擁，旭輝永升服務(wù)只能調(diào)整2022年年度交易上限。

從4.8億元到8.6億元，旭輝物業(yè)管理服務(wù)2022年的年度上限上調(diào)79.2%。

按照最初約定，2022年旭輝永升服務(wù)為旭輝控股提供現(xiàn)場(chǎng)安保、清潔、綠化、客戶服務(wù)、清潔和房屋檢驗(yàn)服務(wù)、其他增值服務(wù)，以及前期規(guī)劃及設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)的總金額為4.8億元。

然而，截至今年6月底，該業(yè)務(wù)的實(shí)際金額就已經(jīng)達(dá)到4.07億元，占約定金額的84.9%?？紤]到后續(xù)的合作，才有了上調(diào)年限的舉動(dòng)。

此外，在最新公告中，旭輝永升服務(wù)再次與旭輝控股簽訂三年物業(yè)管理服務(wù)總協(xié)議。2023年-2025年交易年度上限分別為10億元、11億元和11.5億元，三年交易有望超過(guò)30億元。

非業(yè)主增值服務(wù)是真正的“拼爹”項(xiàng)目。

地產(chǎn)雷聲隱隱作響，物企不斷喊出“獨(dú)立”口號(hào)，有的物企以縮減非業(yè)主增值服務(wù)來(lái)表達(dá)決心。

但另一個(gè)現(xiàn)實(shí)原因是，地產(chǎn)業(yè)務(wù)疲軟，物企能夠獲得的非業(yè)主增值服務(wù)正在減少。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長(zhǎng)楊熙表示：“受制于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)的發(fā)展，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比未來(lái)幾年也會(huì)進(jìn)一步下降?！?/p>

在樓市欠收的當(dāng)下，旭輝控股仍有大量業(yè)務(wù)拋給旭輝永升服務(wù)，實(shí)際上也是其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)。

旭輝永升服務(wù)表示：“旭輝集團(tuán)業(yè)務(wù)擴(kuò)展，由本集團(tuán)管理物業(yè)項(xiàng)目的銷售、面積及數(shù)量規(guī)模均有所增加。”

樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》從旭輝集團(tuán)微信公眾號(hào)獲悉，截至2022年9月30日，旭輝集團(tuán)累計(jì)于38城90個(gè)項(xiàng)目交付近5.3萬(wàn)套新房；旭輝集團(tuán)代建業(yè)務(wù)累計(jì)新拓展項(xiàng)目38個(gè)，累計(jì)在管項(xiàng)目44個(gè)，總建面達(dá)833萬(wàn)方。此外，一季度旭輝集團(tuán)合同銷售額為287.4億元，二季度為344億元，三季度為411.8億元，銷售額逐步提升。

就在修訂年度上限之前，旭輝永升服務(wù)因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題發(fā)生了一個(gè)小插曲。

不久前，旭輝常德項(xiàng)目以“購(gòu)房送70年物管費(fèi)”為噱頭進(jìn)行營(yíng)銷。事后周洪斌回應(yīng)稱，宣傳未經(jīng)物業(yè)同意和審批，已緊急叫停。

值得注意的是，該宣傳所減免的物業(yè)費(fèi)屬于旭輝永升服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)范疇，直接削減物業(yè)費(fèi)，無(wú)疑割了物業(yè)的大動(dòng)脈。

截至2022年中期，旭輝永升服務(wù)收入約為31.63億元，同比增長(zhǎng)約53.6%；其中物業(yè)管理服務(wù)收入18.9億元，占比59.8%；即便對(duì)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)有不少補(bǔ)充，上半年收入5.4億元，但非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收比重同比依舊下跌2個(gè)百分點(diǎn)至17.1%。

再度捆綁入表

風(fēng)沙從頭頂掠過(guò)，腳下是粗糲的戈壁，口中喘著粗氣，每走一步都能揚(yáng)起厚厚的塵沙。徒步戈壁，是旭輝每年的保留節(jié)目，三百多人的團(tuán)隊(duì)，四天三夜行進(jìn)一百多公里。

現(xiàn)實(shí)環(huán)境中，也有著和戈壁一樣的險(xiǎn)與難，旭輝依舊需要戈行的勇氣與毅力。

9月28日，旭輝旗下兩家上市公司股價(jià)急速滑坡，截至當(dāng)日收盤(pán)，旭輝控股集團(tuán)下跌32.28%，旭輝永升服務(wù)跌幅23.33%。

晚間，旭輝永升服務(wù)作出回應(yīng)，董事會(huì)并不知悉股價(jià)波動(dòng)原因，且并無(wú)需要披露以避免出現(xiàn)虛假市場(chǎng)的資料。

起初，有人懷疑旭輝永升服務(wù)股價(jià)動(dòng)蕩與“買房送物業(yè)費(fèi)”事件有關(guān)，但也有消息稱，與旭輝控股集團(tuán)旗下項(xiàng)目涉托借款未如期支付款項(xiàng)有關(guān)。

消息真真假假，但捆綁日漸緊密的旭輝控股和旭輝永升服務(wù)，股價(jià)接連受到波及。

在如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，物企拆分上市往往只是程序上的必要手段，一旦房企爆雷，最先被拎出來(lái)還債的還是被稱為“第二增長(zhǎng)曲線”的物業(yè)。

一般來(lái)說(shuō)，物企分拆上市后，已經(jīng)獨(dú)立于地產(chǎn)自立門戶，但也有人逆操作，讓物業(yè)再次并入地產(chǎn)。

2020年5月29日，旭輝控股與旭輝永升服務(wù)一同發(fā)布公告稱，旭輝永升服務(wù)將并入旭輝控股財(cái)務(wù)報(bào)表。

具體操作是：旭輝控股以7.83億港元向林氏家族收購(gòu)旭輝永升服務(wù)5%股權(quán)，其在旭輝永升服務(wù)的持股比例增至26.48%。同時(shí)，林氏家族將23.64%的投票表決權(quán)委托給旭輝控股，至此旭輝控股擁有旭輝永升服務(wù)50.12%表決權(quán)。

交易完成，旭輝永升服務(wù)成為旭輝控股附屬公司。一年后，永升生活服務(wù)的名字由“永升生活服務(wù)集團(tuán)有限公司”改為“旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司”。

分拆上市的旭輝永升服務(wù)再度并表旭輝控股，意味著二者關(guān)系更進(jìn)一步。物業(yè)方面能夠更便利拿到地產(chǎn)的項(xiàng)目，地產(chǎn)也需要物業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)績(jī)?yōu)槠渲Α?/p>

并表時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境較好，物管來(lái)到資本風(fēng)口，上市兩個(gè)年頭的旭輝永升服務(wù)早已站穩(wěn)腳跟。

業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)方面，輕資產(chǎn)的旭輝永升服務(wù)也能助益旭輝控股。截至2020年末，旭輝永升服務(wù)總收入31.2億元，期間歸母凈利潤(rùn)3.9億元。

放在眼下，旭輝控股和旭輝永升服務(wù)“抱團(tuán)”，或許也是一種穿越周期變化的解題思路。

有類似行為的，還有建發(fā)國(guó)際。

今年5月，建發(fā)國(guó)際宣布重新并表建發(fā)物業(yè)。其以總對(duì)價(jià)16.4億港元收購(gòu)建發(fā)物業(yè)35%股份，并額外從賣方“益能”手中獲得16%的投票權(quán)，建發(fā)物業(yè)再次成為建發(fā)國(guó)際的附屬公司。

建發(fā)國(guó)際直言，收購(gòu)能夠讓“建發(fā)”的市場(chǎng)定位及品牌形象將有所提升，此外還可以并表業(yè)績(jī)。

近些年，建發(fā)國(guó)際外拓加速推高了負(fù)債，與此同時(shí)利潤(rùn)也被稀釋。

2020年、2021年及2022年中期，建發(fā)國(guó)際資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.64%、81.59%和82.21%；期間毛利率分別為17.17%、16.35%、15.05%，與2018年的毛利率水平相比，現(xiàn)在已經(jīng)跌去一半。

建發(fā)物業(yè)或許就充當(dāng)了解壓閥的作用，截至2022年6月30日，建發(fā)物業(yè)總收入9.97億元，毛利約2.56億元，毛利率約為25.6%。

關(guān)鍵詞： 增值服務(wù) 生活服務(wù) 附屬公司