文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)徐酒眠

(資料圖片僅供參考)

上周三，市場(chǎng)剛傳出擬籌資20億美元，最快在9月IPO，轉(zhuǎn)頭萬(wàn)科就官宣了萬(wàn)物云已獲得赴港上市的“大路條”消息。

7月18日晚，萬(wàn)科A（000002.SZ）刊發(fā)了萬(wàn)物云境外上市獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的批復(fù)。這條公告除了是萬(wàn)物云赴港IPO的最新的進(jìn)展，還有透露出了兩條重要的信息。

一是，核準(zhǔn)萬(wàn)物云發(fā)行不超過(guò)1.8億股H股，每股面值1元，均為普通股。完成本次發(fā)行后，萬(wàn)物云可到香港聯(lián)交所主板上市。

二是，上市后15個(gè)工作日內(nèi)，萬(wàn)物云應(yīng)將非境外上市股份集中登記存管在中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司，并將股份集中登記存管及本次發(fā)行上市的情況書面報(bào)告中國(guó)證監(jiān)會(huì)。本批復(fù)自核準(zhǔn)之日起12個(gè)月內(nèi)有效。

此次獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批復(fù)，意味著萬(wàn)物云IPO更進(jìn)一步。

不過(guò)，萬(wàn)科也在公告中提醒，分拆萬(wàn)物云境外上市事項(xiàng)還須取得香港聯(lián)交所等的批準(zhǔn)，以及公司與萬(wàn)物云的最終決定，并受限于市場(chǎng)情況以及其他因素，該事項(xiàng)尚存在不確定性。

從籌備到遞表，再到現(xiàn)在的等待聆訊期，萬(wàn)物云IPO一直備受關(guān)注，也充滿了波折。而其何時(shí)啟動(dòng)全球招股、能募集到多少資金、能撐起多大的市值，則是市場(chǎng)與投資者最為關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題。

一波三折上市路

回顧萬(wàn)物云的上市歷程，實(shí)際上一直充滿各種各樣的變數(shù)。

最初，萬(wàn)科堅(jiān)定不會(huì)分拆物業(yè)單獨(dú)IPO。即使后來(lái)松了口，何時(shí)上市似乎也一直是懸而未決的一件事。直到去年6月30日，萬(wàn)科2020年度股東大會(huì)上，郁亮還在堅(jiān)持表示：萬(wàn)科的物業(yè)服務(wù)在未來(lái)適當(dāng)?shù)臅r(shí)候一定會(huì)上市，但目前還沒(méi)有上市計(jì)劃。

不過(guò)，萬(wàn)科分拆物業(yè)的日程表來(lái)得很快。四個(gè)月后，2021年11月5日，萬(wàn)科正式發(fā)布公告稱，擬分拆萬(wàn)物云赴港交所上市。

萬(wàn)物云上市承載了行業(yè)諸多期待，但也有投資者并不贊成其將目的地定在H股。

分拆預(yù)告發(fā)出不到一個(gè)月，2021年11月27日，有投資者向萬(wàn)科董秘提問(wèn)，萬(wàn)物云在港上市，反對(duì)票頗多，希望管理層已經(jīng)看到中心股東的意愿，在A股上市。

彼時(shí)，萬(wàn)物云表示，其選擇在H股上市是綜合考慮物業(yè)行業(yè)特性、市場(chǎng)容量、投資者偏好、活躍度以及操作層面的可行性等因素。

分拆預(yù)告之后，萬(wàn)物云并沒(méi)有迅速將進(jìn)程拉到下一步。

直到今年3月7日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)官網(wǎng)顯示，萬(wàn)物云的《境外首次公開(kāi)發(fā)行股份審批》已處于接受材料階段。3月31日，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)物云CEO朱保全在回應(yīng)上市進(jìn)展問(wèn)題時(shí)曾透露，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)給出了“小路條”。

這之后，萬(wàn)物云的遞表就很迅速了。朱保全透露拿到“小路條”的第二天，4月1日，其招股書就陳列在了港交所。

然而，遞表22天后，4月22日，萬(wàn)物云收到了來(lái)自證監(jiān)會(huì)境外上市的9條反饋意見(jiàn)。其中8條意見(jiàn)都牽扯著股權(quán)問(wèn)題，包括外資持股情況、搭建多層持股平臺(tái)的原因、譽(yù)鷹物業(yè)與伯恩物業(yè)的股權(quán)糾紛，等等。

5月上中旬，萬(wàn)物云上空又凝結(jié)了一朵的科技疑云。

彼時(shí)，有媒體指出，“萬(wàn)物云”歸屬于第42類（與計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有關(guān)）和第9類（與互聯(lián)網(wǎng)終端數(shù)據(jù)處理相關(guān)）的商標(biāo)被其他公司注冊(cè)，可能會(huì)影響后續(xù)IPO進(jìn)程；同時(shí)，萬(wàn)物云與科技掛鉤的業(yè)務(wù)營(yíng)收也偏少。

不過(guò)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》后來(lái)梳理，所謂的搶注，是一場(chǎng)烏龍。對(duì)“萬(wàn)物云”第42類商標(biāo)申請(qǐng)的公司，其申請(qǐng)的商品/服務(wù)只與萬(wàn)物云申請(qǐng)的有部分重疊，大部分業(yè)務(wù)并不相關(guān)。

同時(shí)，朱保全也在更名萬(wàn)物云時(shí)解釋過(guò)，“萬(wàn)物云不是云計(jì)算或者云服務(wù)，但從城市到園區(qū)，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務(wù)的范疇比物業(yè)服務(wù)更大，在空間（Space）里的設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動(dòng)皆可通過(guò)技術(shù)（Tech）連接。”

有望成新晉“募資王”

以港交所招股材料6個(gè)月有效期為計(jì)，萬(wàn)物云的招股書將在今年的10月1日失效。如今，距離萬(wàn)物云遞表過(guò)去了三個(gè)半月，已經(jīng)進(jìn)入了能否首戰(zhàn)告捷的關(guān)鍵期。

事實(shí)上，在目前遞表等待的7家物企中，萬(wàn)物云的規(guī)模與營(yíng)收成色，無(wú)疑是最為突出的那個(gè)。

數(shù)據(jù)披露，截至2021年末，萬(wàn)物云在管住宅及商企物業(yè)建筑面積已達(dá)約7.85億平方米，總收入237.05億元，其中社區(qū)空間營(yíng)收131.61億元，收入占比55.5%；商企和城市收入86.93億元，占比36.7%；AIoT及BPaaS收入18.5億元，占比7.8%。

萬(wàn)物云規(guī)模與營(yíng)收可觀，而與當(dāng)前的物管股“一哥”碧桂園服務(wù)相比，則略遜一籌。截至2021年末，碧桂園服務(wù)在管面積為8.5億方（包括三供一業(yè)）；總營(yíng)收為288.43億元。

而碧桂園服務(wù)與萬(wàn)物云拉開(kāi)差距的是主要是毛利率、凈利率，后者的水平幾乎只有前者的一半。

截至2021年，萬(wàn)物云的毛利率、凈利潤(rùn)分別為7.23%、17%，而碧桂園服務(wù)則為30.73%、15.08%。

不過(guò)朱保全也曾解釋，“從已上市的物業(yè)公司情況來(lái)看，毛利率大概分為兩個(gè)陣營(yíng)，一類是在15%左右，一類是在30%左右。萬(wàn)物云毛利率在15%左右，是一個(gè)合理區(qū)間?！?/p>

算得上優(yōu)等生的萬(wàn)物云，究竟能在資本市場(chǎng)上爭(zhēng)得多少融資，又能撐起一個(gè)多大的市值呢？

此前有市場(chǎng)消息透露，萬(wàn)物云預(yù)計(jì)融資20億美元，按最新匯率計(jì)算，折合港元約為157億，剔除手續(xù)費(fèi)等之后，萬(wàn)物云也基本能取代華潤(rùn)萬(wàn)象生活（01209.HK）（募資凈額116億港元），成為物業(yè)股新的“募資王”。

在市值方面的想象，眼下主要有2種參考。若能融資20億美元，按照一般新股發(fā)售不超過(guò)25%推算，萬(wàn)物云IPO市值保底應(yīng)該在80億美元，換算成人民幣則約為541.38億元，折合628億港元。

而截至7月18日收盤，物業(yè)股只有碧桂園服務(wù)（817.03億港元）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（812.57億港元）兩家總市值在此之上。市值位居第三位的中海物業(yè)，當(dāng)日收盤總市值僅約為283.98億港元。不過(guò)，作為物管行業(yè)唯一一個(gè)沒(méi)有上市的頭部量級(jí)物企，上市后，萬(wàn)物云的估值空間或?qū)⑺疂q船高。

值得注意的是，在萬(wàn)物云IPO前夕，陽(yáng)光城賣出2.91%股權(quán)，套現(xiàn)30.52億元；博譽(yù)資本轉(zhuǎn)讓6.66%股份，套現(xiàn)69.86億元；58同城轉(zhuǎn)讓1.9%股份，套現(xiàn)19.9億元。據(jù)此，萬(wàn)物云估值約1048億元，PE約60倍。

從招股書中股權(quán)估值來(lái)看，若市值達(dá)到1048億元，萬(wàn)物云無(wú)疑登頂物業(yè)股市值榜榜首，成為新晉“市值王”。

眼下，物業(yè)股估值回落，資本熱情褪卻，萬(wàn)物云選在市場(chǎng)更趨理性之時(shí)IPO，自信心可見(jiàn)一斑。

事實(shí)上，郁亮曾表達(dá)過(guò)對(duì)高估值充滿警惕和恐懼，“估值相對(duì)理性的話，反而更有利于員工、業(yè)務(wù)的成長(zhǎng)，大家有更理性的心態(tài)。再說(shuō)，上市是新的起點(diǎn)，我們相信未來(lái)它能成長(zhǎng)出更多東西，能夠創(chuàng)造更多市場(chǎng)價(jià)值，才是我們上市的考慮。”

關(guān)鍵詞： 中國(guó)證監(jiān)會(huì) 物業(yè)服務(wù)