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在“以房換房”的樓市新招面前，小麥大蒜抵首付、西瓜荔枝換房都遜色了不少。

近日，一張深圳某樓盤海報(bào)在網(wǎng)絡(luò)流傳，海報(bào)上標(biāo)有“以房換房、以舊換新”的宣傳字眼，可以普通住宅換尊貴大平層、換商務(wù)公寓、換臨街商鋪，交換原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。

樓盤名為“弘基·翰林九錫”，推廣名為弘基朗寓，位于深圳南山西麗大學(xué)城板塊，即近期陷法拍房風(fēng)波的寶能城東側(cè)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)房者身份咨詢，該樓盤銷售人員確認(rèn)了項(xiàng)目活動(dòng)的真實(shí)性，并表示目前已有很多人咨詢?cè)撘苑繐Q房活動(dòng)，“目前已有幾套來(lái)?yè)Q了?！敝劣诨顒?dòng)結(jié)束時(shí)間，該銷售人員則表示暫時(shí)未有通知。

對(duì)于該活動(dòng)，有不少網(wǎng)友在社交平臺(tái)上發(fā)出“活久見”“沒人玩得過開發(fā)商”“為了賣房拼了”的評(píng)論。

奇招背后，是深圳樓市依然處于低位徘徊的現(xiàn)狀。根據(jù)深圳住建局、深圳貝殼研究院公布數(shù)據(jù)，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%；二手住宅成交9965套，同比下降65%，環(huán)比下降18.7%，為歷年最低。

賣房換公寓，“還是開發(fā)商精明”

據(jù)悉，弘基·翰林九錫為深圳本土開發(fā)商弘基地產(chǎn)集團(tuán)所開發(fā)，在深圳發(fā)展二十余年，曾開發(fā)飛揚(yáng)二期、名城公寓、南城小筑等住宅項(xiàng)目，以及建成深圳云科技產(chǎn)業(yè)園、鵬影廣告拍攝大樓等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

此次參與以房換房活動(dòng)的弘基·翰林九錫，位于深圳南山區(qū)塘朗地鐵站附近，包括商辦公寓、商務(wù)公寓、商鋪，此次大部分可售房源主要是公寓業(yè)態(tài)弘基朗寓。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，買家可以用一套深圳住宅房產(chǎn)等價(jià)交換弘基·翰林九錫項(xiàng)目的商務(wù)公寓或商鋪，其中業(yè)主舊房?jī)r(jià)格以置換房產(chǎn)小區(qū)半年內(nèi)的成交均價(jià)為準(zhǔn)，新房?jī)r(jià)格則以開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)公布為準(zhǔn)。

如果價(jià)格有差額，則按“多退少補(bǔ)”的原則進(jìn)行置換。假設(shè)買家用一套評(píng)估價(jià)值800萬(wàn)元的住宅置換1000萬(wàn)元的公寓，若未還房貸部分為300萬(wàn)元，那么剩余500萬(wàn)元將用于抵扣新房的價(jià)值；扣除后，買家仍有500萬(wàn)元的缺口，則可按照深圳購(gòu)房要求，1000萬(wàn)元的公寓首付5成、另外貸款5成即500萬(wàn)元，完成置換。

項(xiàng)目銷售還表示，業(yè)主的舊房可由開發(fā)商代為掛牌銷售，且在2023年收房之前租房租金由開發(fā)商負(fù)責(zé)。

不過，不少買家卻對(duì)“賣房換公寓”的玩法不甚認(rèn)同。

有深圳業(yè)主表示，住宅和公寓之前有著本質(zhì)不同，光是產(chǎn)權(quán)年限就差異很大。目前深圳大部分公寓產(chǎn)權(quán)年限為50年，部分項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)能達(dá)到70年，但弘基朗寓僅有40年。

熟悉南山西麗片區(qū)的中介沈鵬則指出，這個(gè)樓盤的公寓價(jià)格不低，如果買家以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)置換開發(fā)商的公寓并不劃算。

據(jù)悉，弘基朗寓目前主要推售B棟35-98平方米的小戶型公寓，以及A棟343-555平方米的大平層公寓。根據(jù)深圳商品房預(yù)售價(jià)格備案系統(tǒng)顯示，A棟大戶型備案單價(jià)約10萬(wàn)元/平方米，B棟小戶型公寓約7.3萬(wàn)元/平方米。宣傳資料中，弘基地產(chǎn)將該公寓稱之為“開發(fā)的首個(gè)頂豪公寓產(chǎn)品”。

沈鵬稱，距離弘基朗寓一個(gè)地鐵站的京基御景峰公寓，售價(jià)在5.8-8萬(wàn)元/平方米左右，帶裝修的折后價(jià)最低達(dá)4.8萬(wàn)元/平方米；定位高端的金眾麒麟府公寓售價(jià)8-16萬(wàn)元/平方米不等。

“西麗板塊的價(jià)值這幾年也降低了，差不多的價(jià)格，買家可能更認(rèn)可蛇口或其他更好的片區(qū)?！鄙蝙i表示。據(jù)查詢，位于華僑城豪宅片區(qū)、產(chǎn)權(quán)70年的公寓深業(yè)世紀(jì)山谷備案均價(jià)為7.1-10萬(wàn)元/平方米；蛇口太子灣泓璽公寓的備案價(jià)為7.67-15.62萬(wàn)元/平方米。

另一位不愿具名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士則向時(shí)代財(cái)經(jīng)感嘆，“還是開發(fā)商想法多，買的沒有賣的精?！逼渲赋?，業(yè)主買公寓不限購(gòu)、不需名額，開發(fā)商完全可以先把業(yè)主的房子收過來(lái)，約定成交價(jià)但先不過戶，等市場(chǎng)回暖再以高一點(diǎn)的價(jià)格賣出去。

“一來(lái)賣了公寓，完成指標(biāo)，二來(lái)當(dāng)中間商，賺取差價(jià)?！?/P>

新房去化平平，學(xué)位房也降價(jià)10%

“以房換房”背后，直接指向了弘基朗寓的成交冷淡。

多位熟悉南山西麗的中介均表示，弘基朗寓“賣得不好”。某鏈家門店的中介王楠表示，弘基朗寓小戶型賣得還可以，但是大平層戶型賣不動(dòng)。

2021年10月，弘基朗寓推出200余套建面約35-98平方米的商務(wù)小公寓產(chǎn)品，總價(jià)200萬(wàn)元起。彼時(shí)有報(bào)道稱，開放內(nèi)部選房當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)超3000人來(lái)訪，因人氣爆滿買房者還在門外排起長(zhǎng)龍，短短幾小時(shí)，成交喜報(bào)頻傳。而今年，弘基朗寓也推出了343-555平方米的大平層總裁公寓。

有消息指出，目前相對(duì)較為暢銷的公寓仍有一半房源待售。

根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局網(wǎng)站，截至7月7日，弘基朗寓A棟247套小戶型公寓中，僅有49套房源顯示已備案/已簽認(rèn)購(gòu)書，其余均是顯示“期房代售”。按此計(jì)算，小戶型公寓的去化率不到20%；而大平層公寓的備案數(shù)據(jù)更是寥寥。

當(dāng)然，這也不是弘基朗寓一個(gè)樓盤的特例?！艾F(xiàn)在一二手住宅都不景氣，公寓肯定就更差了。”上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說道。

深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，在剛過去的2022年上半年，深圳一手新房共成交23776套，同比下降34.4%，環(huán)比下降31.9%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%；商業(yè)公寓成交了4481套，同比下跌36.5%。不管是住宅，還是公寓環(huán)比去年下半年仍下降超30%。

近期新盤銷售出現(xiàn)的打新熱潮不再、折扣不斷的現(xiàn)象也反映出市場(chǎng)表現(xiàn)平平。中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫表示，整體上，深圳上半年新盤的去化周期拉長(zhǎng)至7個(gè)多月。

受二手房指導(dǎo)價(jià)影響的二手房市場(chǎng)表現(xiàn)更為冷淡一些。2022年上半年深圳二手房?jī)H成交9965套，同比大跌近65%，樂有家研究中心指出該成交量錄得2007年以來(lái)最差表現(xiàn)。

不過，中介王楠表示，5、6月相比一季度的二手房成交已經(jīng)好了一些，不少同事相繼開單?！霸S多業(yè)主的心態(tài)都有了變化，沒那么強(qiáng)勢(shì)、也好談價(jià)了，基本掛牌價(jià)都接近成交價(jià)了?！?/P>

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后兩個(gè)月重新回到2000套水平，但距離常規(guī)5000套的水平仍有差距。

同時(shí)深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，2022上半年新增二手房掛牌均價(jià)同比下跌0.8%，環(huán)比下跌1.5%。其中，跌幅較多的片區(qū)為福田區(qū)的百花片區(qū)，跌幅10.1%，而這曾經(jīng)是深圳頂尖的學(xué)位房片區(qū)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在深圳二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在今年前五個(gè)月均處于同比下降后，6月止跌回升，反映市場(chǎng)緩慢回升中。

7月6日，深圳市住建局發(fā)布了關(guān)于住房公積金貸款管理規(guī)定的征求意見稿，其中提及深圳將調(diào)整公積金共同申請(qǐng)人范圍，以后在深圳使用公積金貸款購(gòu)房，父母、配偶、子女將可以作為共同申請(qǐng)人，這可以算是今年以來(lái)深圳少見的樓市放松政策。

關(guān)鍵詞： 同比下降 商務(wù)公寓 數(shù)據(jù)顯示