近期部分區(qū)域樓市的異動(dòng)，引發(fā)了政策端迅速又密集的回應(yīng)。

7月24日召開(kāi)的房地產(chǎn)工作座談會(huì)再次釋放有關(guān)樓市的重要信號(hào)，會(huì)議深入貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，總結(jié)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。

監(jiān)管層以“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”的形式召開(kāi)專題會(huì)議，在近年來(lái)頗為罕見(jiàn)。在該會(huì)議召開(kāi)之前，已有6個(gè)城市在今年7月收緊調(diào)控。會(huì)議之后，身處市場(chǎng)漩渦的東莞也迅速發(fā)文升級(jí)調(diào)控政策。

這也是最近幾年來(lái)，樓市政策出臺(tái)最密集、力度最大、規(guī)格最高的一個(gè)時(shí)段。

綜合這一輪的政策動(dòng)向來(lái)看，既是針對(duì)近期市場(chǎng)異動(dòng)作出的回應(yīng)，也體現(xiàn)出調(diào)控思路已悄然發(fā)生變化——按照監(jiān)管層的最新表態(tài)，長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)，并取得了明顯成效。

這些試點(diǎn)反映在部分城市近一年多的調(diào)控嘗試中，涉及城市政府主體責(zé)任、金融制度、財(cái)稅制度、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)制、保障房建設(shè)等各個(gè)方面，既非單一手段，也不是短期行為。分析人士指出，長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，未來(lái)的樓市政策將表現(xiàn)出調(diào)控常態(tài)化、手段精準(zhǔn)化、方式多樣化的特征。

醞釀與試點(diǎn)

多年來(lái)，有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制的表述見(jiàn)諸各類官方文件中。為了給樓市建立一套科學(xué)、長(zhǎng)效的頂層設(shè)計(jì)方案，監(jiān)管部門(mén)一直在推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的設(shè)計(jì)。但由于內(nèi)容復(fù)雜，涉及機(jī)構(gòu)眾多，這一工作的進(jìn)展也少為外界所知。

梳理近幾年的官方表態(tài)，不難發(fā)現(xiàn)出長(zhǎng)效機(jī)制的從醞釀到制定，再到試點(diǎn)的運(yùn)行脈絡(luò)。

2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”(即“房住不炒”)。此后，相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了配套政策，涉及房企融資、購(gòu)房者信貸等方面。長(zhǎng)效機(jī)制的醞釀和制定，就此進(jìn)入快車道。

2017年5月，國(guó)務(wù)院參事室召開(kāi)國(guó)是咨詢專題研討會(huì)，就“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”聽(tīng)取意見(jiàn)和建議。當(dāng)年10月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓地制定，會(huì)適時(shí)出臺(tái)。年末，住建部也將“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”作為未來(lái)一項(xiàng)工作重點(diǎn)。

此后，各有關(guān)部門(mén)對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的研究持續(xù)推進(jìn)。由于市場(chǎng)繼續(xù)上行，“房住不炒”“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)多次被監(jiān)管層強(qiáng)調(diào)，并被認(rèn)為是長(zhǎng)效機(jī)制的重要原則。

進(jìn)入2019年，官方表述中，有關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制的措辭，已經(jīng)從“建立和完善”，變?yōu)?ldquo;穩(wěn)妥實(shí)施”。2019年年初，“穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)”被高層多次提及。

“從2019年開(kāi)始，長(zhǎng)效機(jī)制就已經(jīng)進(jìn)入試點(diǎn)階段。”上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，長(zhǎng)效機(jī)制的試點(diǎn)是漸近式的，會(huì)選擇部分城市，選取部分措施先行嘗試。比如，住建部去年對(duì)部分城市實(shí)施的房?jī)r(jià)預(yù)警，就是長(zhǎng)效機(jī)制的一次“小試牛刀”。

2019年4月和5月，住建部先后分兩批、對(duì)房?jī)r(jià)上漲較快的10個(gè)城市進(jìn)行預(yù)警提示。此后，這些城市出臺(tái)了政策進(jìn)行調(diào)整。住建部表示，對(duì)這些城市實(shí)施預(yù)警，是“按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求”。

今年7月24日的房地產(chǎn)工作座談會(huì)，也對(duì)一年多來(lái)的試點(diǎn)工作給予了肯定，“房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，取得明顯成效，值得充分肯定。”會(huì)議還稱，“時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦，堅(jiān)定不移推進(jìn)落實(shí)好長(zhǎng)效機(jī)制。”

炒房者的“終局”?

“長(zhǎng)效機(jī)制時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)、住房公積金服務(wù)系統(tǒng)等“基礎(chǔ)設(shè)施”的完善，很多城市已初步具備了推行長(zhǎng)效機(jī)制的條件，未來(lái)這項(xiàng)制度將進(jìn)一步落實(shí)在樓市調(diào)控中。

那么，長(zhǎng)效機(jī)制包含哪些內(nèi)容?

接近自然資源部的某專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在“房地產(chǎn)工作座談會(huì)”披露的信息中，樓市調(diào)控的指導(dǎo)思想和長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容已經(jīng)初現(xiàn)端倪。

他表示，“房住不炒”“三穩(wěn)”“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，是樓市調(diào)控的重要原則。而長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容，則包含城市政府主體責(zé)任、房地產(chǎn)金融審慎管理制度、住宅與土地市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系、財(cái)稅政策、違法違規(guī)行為整治、住房保障等多個(gè)層面。

他還指出，長(zhǎng)效機(jī)制的主要特點(diǎn)在于調(diào)控的常態(tài)化，以及強(qiáng)調(diào)政策“組合拳”的效果。與以往最大的不同在于，調(diào)控不再是短期行為，各市場(chǎng)主體都應(yīng)習(xí)慣“與調(diào)控為伍”。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控將更具差異化、主動(dòng)化和聯(lián)動(dòng)化。首先，城市之間政策差異會(huì)成為常態(tài)，調(diào)控的精準(zhǔn)性將進(jìn)一步增強(qiáng)。其次，調(diào)控的主動(dòng)性也會(huì)更強(qiáng)，監(jiān)測(cè)和預(yù)警機(jī)制有助于政府部門(mén)快速作出反應(yīng)。最后，在資金、土地、稅收等各個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)控的聯(lián)動(dòng)會(huì)更多，也更加有效。

今年7月以來(lái)，深圳、南京、杭州、寧波、東莞等地出臺(tái)的調(diào)控文件，均由多個(gè)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布，并包含了“一攬子”措施。前述接近自然資源部的專家認(rèn)為，這體現(xiàn)出政策“組合拳”已經(jīng)成為調(diào)控的常態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期各地出臺(tái)調(diào)控政策的另一個(gè)特點(diǎn)在于“打補(bǔ)丁”，比如，圍堵“假離婚”等政策漏洞。這說(shuō)明“房住不炒”的思路正在落實(shí)，炒房者的空間將不斷壓縮。

實(shí)際上，就短期來(lái)看，抑制投資投機(jī)、遏制市場(chǎng)過(guò)熱仍是現(xiàn)階段調(diào)控的重點(diǎn)。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，近期部分區(qū)域市場(chǎng)過(guò)熱，是因?yàn)槌吮灰咔閴阂值膭傂柰猓恍┩顿Y投機(jī)需求進(jìn)場(chǎng)。除了“假離婚”外，還表現(xiàn)為“房抵貸”開(kāi)始抬頭。“在很多項(xiàng)目都有假離婚來(lái)買(mǎi)房的，也有通過(guò)消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸來(lái)加杠桿買(mǎi)房的。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年下半年的調(diào)控政策走向仍將以“維穩(wěn)”為主，各地在繼續(xù)保護(hù)剛需的同時(shí)，對(duì)投資投機(jī)行為的打擊力度還會(huì)加大。預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市收緊調(diào)控，此前出現(xiàn)過(guò)熱的區(qū)域市場(chǎng)也有望迅速降溫。

關(guān)鍵詞： 樓市