東莞深夜出臺限購限售新政，非東莞戶籍買首套房需連交1年社保，商品房入市交易時限從辦證后2年延長到3年。

限購限售新政一出，激起社會各界強(qiáng)烈反響。東莞樓市迅速降溫，在短短幾天里，很多二手房降價10%。有業(yè)內(nèi)人士評價：東莞房地產(chǎn)政策的嚴(yán)厲度已和一線城市趨同。

從6月底開啟為期兩個月的房地產(chǎn)市場亂象整治，到7月2日加強(qiáng)商品房銷售價格指導(dǎo)監(jiān)管，到7月15日加強(qiáng)商品房網(wǎng)簽信息公開，再到7月25日出臺限購限售新政，短短一個月里，東莞這座制造業(yè)名城，展開了一場與房地產(chǎn)亂象的“殊死搏斗”。

最終，限購限售新政遏制了住房炒作，保障了本地剛需住房需求，吸引更多人才落戶東莞。這不僅貫徹了“房住不炒”的定位，更有利于制造業(yè)名城引才留才。

深夜新政??

二手房限購+3年限售

25日凌晨0：00，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、公安局、自然資源局、不動產(chǎn)登記中心等單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺樓市限購限售新政，非東莞戶籍買首套房需連交1年社保，買第二套房需連交2年社保，商品房入市交易時限從辦證后2年延長到3年。通知自印發(fā)之日起施行。

東莞提出，調(diào)整商品住房限購政策。自通知施行之日起，非本市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房，下同)，須提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會保險證明;購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會保險證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

東莞調(diào)整商品住房轉(zhuǎn)讓年限。自通知施行之日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購買的商品住房(以網(wǎng)簽時間為準(zhǔn))，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓;調(diào)整住房公積金貸款政策，對于異地繳存住房公積金的職工，在東莞購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為本市戶籍。

東莞還將試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房價較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“限地價、限房價、限購買人群”的住房項(xiàng)目。

此外，通知還提出，將加大住宅用地和住房供應(yīng)力度，加強(qiáng)商品住房價格監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序和市場交易秩序，加大房地產(chǎn)信息公開力度，加強(qiáng)宣傳輿論引導(dǎo)。

今年上半年，東莞房地產(chǎn)開發(fā)投資346.54億元，增幅比一季度提高11.6個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)回正。商品房新開工面積605.73萬平方米，同比增長46.2%。限購限售新政出臺后，將促進(jìn)東莞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，助力東莞民生保障和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。

樓市降溫??

四季度供需或扭轉(zhuǎn)

這半年來，東莞部分區(qū)域的房價像“過山車”一樣，經(jīng)歷了戲劇性的陡漲陡跌。

在東莞松山湖某樓盤的一套二手房，2018年上架，當(dāng)時報價5500萬元。今年3月，疫情全面暴發(fā)，這套二手房降價到4500萬元。然而最近幾個月，東莞二手房價迅速上漲，該二手房掛牌價也回升，于7月17日升至5000萬元。如今，東莞限購新政一出，7月25日，這套二手房的報價又修改為4500萬元，10天不到直降500萬，重新跌至低谷。

受新政影響而選擇降價出售的二手房，在東莞不是個例。

在樓市降溫的趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)商、二手房業(yè)主和購房者，需要如何理性應(yīng)對?一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各方都需要更加理性，回歸到商品本身的價值。

根據(jù)合富置業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2020年，東莞二手住宅上半年共錄得12859套成交，成交面積138.73萬平方米，兩者同比分別下滑15.7%和14%。一方面價格猛漲，另一方面成交量下降，這也反映出了房地產(chǎn)市場的不理性。

對于開發(fā)商，這位業(yè)內(nèi)人士建議，需要認(rèn)清當(dāng)前的形勢，及時調(diào)整對市場的預(yù)期。新政看似對新房影響不大，其實(shí)會改變市場的供求關(guān)系。上半年受疫情影響，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)放緩，加上大量購買力涌入，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求。隨著建設(shè)進(jìn)度加快，限購減少了購房的有效需求，預(yù)計在今年第四季度，房地產(chǎn)市場就會出現(xiàn)供求平衡甚至供過于求的局面。建議房地產(chǎn)開發(fā)商在條件允許的情況下，盡快推售，不宜等待觀望。在高房價和政策調(diào)控疊加的情況下，購房客戶的群體結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大變化，開發(fā)商更要加強(qiáng)對客戶群體的盤點(diǎn)。

對于二手房業(yè)主而言，這位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東莞上半年二手房價的快速上漲，需要較長時間來消化。限購政策出臺后，很多二手房將降價銷售。隨著時間的推移，這種降價幅度可能進(jìn)一步增大。建議有售房意愿的二手房業(yè)主盡快出售。同時，當(dāng)前中介市場魚龍混雜，行業(yè)不夠規(guī)范，建議業(yè)主選擇品牌強(qiáng)、信譽(yù)好的中介，避免上當(dāng)受騙。

對于購房者而言，尤其是剛需購房群體，東莞限購新政是一個福音。購房者不能被外部環(huán)境誤導(dǎo)，而要回歸到商品的價值本身，通過樓齡樓況、開發(fā)商和物業(yè)品牌、學(xué)校商業(yè)交通配套等要素，合理考量商品價值。與上半年樓市過熱導(dǎo)致的賣方市場不同，下半年將會轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，會有更多的樓盤投放市場，這也給了購房者更大選擇空間。

深遠(yuǎn)影響??

利于穩(wěn)定二手房價

易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海認(rèn)為，深圳限購新政是戶籍與社保資格雙限制，東莞依然是對非東莞戶籍的社保單項(xiàng)限制，那這就要看東莞的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)是否足夠吸引人才落戶東莞，從而直接打破新政門檻限制。

合富研究院高級分析師李興旺認(rèn)為，此次政策重點(diǎn)是限制非戶籍人口的購房行為，重點(diǎn)保護(hù)了剛需，有效地打擊了投機(jī)行為及過度需求，新政是“房住不炒”的貫徹，避免了過度的資金流入二手房市場，利于穩(wěn)定東莞二手房價，使之回歸健康與理性。新政將可能激發(fā)市民入戶需求，預(yù)計今年東莞戶籍人口將會加快增長。

一位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，限購新政穩(wěn)定了東莞的房價，有助于東莞吸引人口流入、改善人口結(jié)構(gòu)，尤其是對具有剛需住房需求的年輕人才，將會更加傾向于在東莞落戶。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志分析，一直以來，東莞調(diào)控重點(diǎn)都只是落在新房，二手房是長期不限購，這也讓不少投資投機(jī)資金借到進(jìn)入了東莞樓市。這次東莞把二手房的“漏洞”堵了。這將把一大批投資東莞樓市的資金擋在門外。

近年來，東莞連續(xù)多年穩(wěn)居新一線城市榜單，經(jīng)濟(jì)實(shí)力與城市品質(zhì)不斷提升。與一線城市趨同的限購政策，將有助于穩(wěn)定東莞房地產(chǎn)市場，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招才引才。

關(guān)鍵詞： 東莞