房地產(chǎn)市場(chǎng)正快速回溫。

6月15日，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2020年前5月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額低于去年同期，但月度銷(xiāo)售規(guī)模仍在不斷攀升。5月單月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積首次實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，增幅為9.7%。銷(xiāo)售金額則連續(xù)兩個(gè)月正增長(zhǎng)，5月的同比增幅達(dá)到14%。

同日發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，5月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量繼續(xù)增加，一、二、三線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅均比4月有所擴(kuò)大。

雖然未能統(tǒng)計(jì)全國(guó)所有城市，但70個(gè)大中城市的覆蓋范圍之廣、市場(chǎng)體量之大，仍使其具有極強(qiáng)的代表性。總體來(lái)看，5月的房地產(chǎn)市場(chǎng)被不少機(jī)構(gòu)稱作“量?jī)r(jià)齊升”。

“2020年5月份，統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作取得積極成效，生產(chǎn)生活秩序持續(xù)恢復(fù)，住房需求得到進(jìn)一步釋放，70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，價(jià)格略有上漲。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬如此解讀5月市場(chǎng)。

量?jī)r(jià)齊升與板塊輪動(dòng)

本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)從3月中下旬開(kāi)始顯著升溫。4月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為11995萬(wàn)平方米，達(dá)到去年同期的98%。5月，商品房銷(xiāo)售面積為14730萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)22.8%，同比增長(zhǎng)14%，首次超過(guò)去年同期。

5月市場(chǎng)的升溫，被認(rèn)為是市場(chǎng)整體性復(fù)蘇的體現(xiàn)。總體來(lái)看，由于前期缺口較大，今年前5月的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額仍比去年同期有兩位數(shù)的降幅。但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，按照當(dāng)前的回暖勢(shì)頭，市場(chǎng)復(fù)蘇的前景仍然值得期待。

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，6月，房企為沖刺半年度業(yè)績(jī)，會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏、加大營(yíng)銷(xiāo)力度，商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比降幅將繼續(xù)收窄。

隨著交易量升溫，房?jī)r(jià)也繼續(xù)攀升。今年5月，70個(gè)大中城市中，有57城的新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比上漲，數(shù)量為去年8月以來(lái)的新高。41個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，數(shù)量為去年9月以來(lái)的新高。

從城市能級(jí)來(lái)看，4個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同期，二手房?jī)r(jià)格的漲幅總體低于新房，但由于更為市場(chǎng)化，二手房的價(jià)格變化被認(rèn)為更具參考價(jià)值。

今年5月，北京、深圳分別以1.8%和1.6%的漲幅位居二手房漲幅榜前兩位，成都、銀川、寧波等二線城市緊隨其后。在跌幅榜上，牡丹江以1.5%的跌幅領(lǐng)先，太原、三亞、鄭州也有較大的跌幅。

北京的二手房?jī)r(jià)格上漲，有著學(xué)區(qū)房新政引發(fā)的刺激。但上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，即使拋開(kāi)這一因素，二手房?jī)r(jià)格變化，仍然體現(xiàn)出板塊輪動(dòng)的特征，即一線和強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)聚集性的上漲，而房?jī)r(jià)下跌的城市則以弱二線和三線城市為主。

“相比需求有所透支的三四線城市，城市基本面更好的一二線城市，樓市有較強(qiáng)的表現(xiàn)。”該機(jī)構(gòu)指出。

市場(chǎng)反彈力度有限

綜合其它指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)是從疫情中恢復(fù)較快的行業(yè)之一。今年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資45920億元，同比僅下降0.3%。與固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)6.3%的降幅相比，房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情堪稱高漲。

今年1-2月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降16.3%。也即，短短三個(gè)月間，該指標(biāo)的降幅就收窄了16個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，銷(xiāo)售端的升溫，通常會(huì)刺激投資端的表現(xiàn)。前5月，投資、拿地、新開(kāi)工等指標(biāo)都有不同程度的升溫，很大程度上是來(lái)自于這種刺激。

某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，還有兩個(gè)原因不可忽視。其一，很多城市在拿地、開(kāi)發(fā)等環(huán)節(jié)給予不少政策優(yōu)惠，并鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行投資。同時(shí)，房企在年初的拿地和開(kāi)發(fā)預(yù)算通常較為充足，恰好能夠?qū)嵤┩顿Y。

由于推出的土地質(zhì)量較好，今年前5月，房企的拿地支出達(dá)到2429億元，同比增長(zhǎng)7.1%。在不少熱點(diǎn)城市，企業(yè)對(duì)土地的爭(zhēng)奪十分激烈，競(jìng)價(jià)上百輪、高溢價(jià)、高單價(jià)的土地交易大量存在。

其二，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期來(lái)看，年初開(kāi)工的項(xiàng)目，有望在年內(nèi)形成銷(xiāo)售，從而滿足本年度的收入和回款需求。因此，房企在上半年的開(kāi)發(fā)投資熱情普遍較高。

另外，隨著銷(xiāo)售的回暖和融資成本的下降，房企的資金狀況正不斷改善。1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金62654億元，同比下降6.1%，近三個(gè)月來(lái)降幅持續(xù)收窄。

上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，綜合上述各項(xiàng)指標(biāo)的表現(xiàn)來(lái)看，“房地產(chǎn)行業(yè)已基本擺脫疫情影響恢復(fù)到正常狀態(tài)了”。那么，這種“正常狀態(tài)”能夠持續(xù)多久?

上海易居房地產(chǎn)研究院指出，在地方政府的政策支持和市場(chǎng)慣性下，6月房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)回暖，預(yù)計(jì)各項(xiàng)指標(biāo)還將繼續(xù)改善。但今年以來(lái)，監(jiān)管層多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，預(yù)示著樓市調(diào)控政策短期內(nèi)難以大幅放松，因此市場(chǎng)很難出現(xiàn)超預(yù)期反彈。

與此同時(shí)，“外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入存在下降風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會(huì)抑制購(gòu)房置業(yè)需求。”

前述房企人士也認(rèn)為，除非政策層面的刺激力度加大，否則市場(chǎng)的反彈力度十分有限，“疫情發(fā)生之前，樓市經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)銷(xiāo)售‘大年’，需求已經(jīng)大量釋放，尤其是三四線城市。”

關(guān)鍵詞： 樓市