新房供應(yīng)不足、限價(jià)放松、土拍熱等因素，刺激了東莞樓市。

6年前，華為在東莞設(shè)立松山湖基地。那一年，華為員工李芬(化名)在松山湖片區(qū)寮步鎮(zhèn)以近8000元/平方米的單價(jià)購(gòu)入萬(wàn)科松湖傳奇一套新房。

2018年7-11月，華為再次啟動(dòng)大規(guī)模搬遷，共1.68萬(wàn)員工分批次從深圳遷移到華為在松山湖建設(shè)的“歐洲小鎮(zhèn)”。出乎李芬意料的是，她所在的部門(mén)將留守深圳大本營(yíng)。

既然沒(méi)有搬去東莞，于是在今年4月，李芬將東莞的房子賣(mài)掉，投入了“火熱”的深圳樓市。李芬東莞的房子以220萬(wàn)元賣(mài)出，單價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米，比入手時(shí)漲了超過(guò)兩倍，盈利近150萬(wàn)。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科松湖傳奇小區(qū)掛牌二手房的價(jià)格仍在快速上漲，短短一個(gè)多月內(nèi)，不少房源將掛牌價(jià)上調(diào)5萬(wàn)-50萬(wàn)不等，單價(jià)普遍在2.6-3.1萬(wàn)/平方米之間。

因緊鄰深圳且房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，東莞是不少“深漂”心中的最佳置業(yè)地，但進(jìn)入今年4月，滯后的“小陽(yáng)春”在東莞出現(xiàn)，快速上漲的房?jī)r(jià)讓他們?cè)絹?lái)越感到不安。

“今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)上漲不少，感覺(jué)自己離在深圳購(gòu)房的目標(biāo)越來(lái)越遠(yuǎn)了，還是決定去東莞買(mǎi)房。”在深圳已工作4年的小李近期到東莞臨深片區(qū)看了些樓盤(pán)，讓他驚訝的是，不少樓盤(pán)單價(jià)已經(jīng)破三萬(wàn)了。

近期，某房地產(chǎn)網(wǎng)站發(fā)布“62城二手房冰山指數(shù)”稱， 東莞5月第4周二手房?jī)r(jià)格19751元/平方米，月環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，漲幅首次超過(guò)深圳，排名全國(guó)第一。一石激起千層浪，將東莞推上輿論風(fēng)口。

對(duì)此，東莞市住建局迅速回應(yīng)，并提供了近三個(gè)月來(lái)東莞一二手房的銷(xiāo)售均價(jià)及漲幅。數(shù)據(jù)顯示，3、4月東莞新房均價(jià)連續(xù)環(huán)比下跌2.37%、1.25%，5月環(huán)比上漲2.13%至22918元/平方米;東莞5月二手房均價(jià)雖然環(huán)比上漲3.39%至16402元/平方米，但仍低于3月均價(jià)16541元/平方米的水平。

盡管官方數(shù)據(jù)顯示東莞房?jī)r(jià)整體處于一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài)，但據(jù)界面新聞了解，4月以來(lái)，在貨幣寬松政策、部分避險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市的背景下，東莞樓市確實(shí)明顯升溫，部分中心城區(qū)和熱門(mén)板塊的新房和二手房均呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的態(tài)勢(shì)。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，東莞新房成交量已連續(xù)3個(gè)月呈攀升態(tài)勢(shì)，5月份新房網(wǎng)簽4452套，環(huán)比上漲14.5%，成交均價(jià)為22750元/平方米，環(huán)比微漲1%，同比上漲19%。1-5月，東莞新房網(wǎng)簽均價(jià)為22557元/平方米，同比增長(zhǎng)17%。

雖然東莞新房的整體成交均價(jià)離3萬(wàn)元/平方米還有一段距離，但莞城、東城、萬(wàn)江、松山湖、長(zhǎng)安5個(gè)鎮(zhèn)街成交均價(jià)已超3萬(wàn)元/平方米。

從房?jī)r(jià)漲幅來(lái)看，5月共有松山湖、高埗、萬(wàn)江、厚街、望牛墩四個(gè)街鎮(zhèn)的新房成交均價(jià)環(huán)比漲幅超10%，同比漲幅超過(guò)10%的街鎮(zhèn)則有18個(gè)，其中厚街同比上漲49%至2.7萬(wàn)元/平方米、東城區(qū)同比上漲43%至3.46萬(wàn)元/平方米。

新房成交價(jià)格快速上漲，與今年?yáng)|莞放松新房限價(jià)有關(guān)。從今年3月5日起，東莞的新房?jī)r(jià)格不再需要向市發(fā)改局備案申報(bào)，限價(jià)政策適度放松。

東莞中原戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車(chē)德銳指出：“ 部分項(xiàng)目的備案價(jià)格比之前高出很多，有從3.2萬(wàn)元/平方米上調(diào)至3.9萬(wàn)元/平方米的，拉高了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。”

據(jù)界面新聞了解，東莞中心城區(qū)東城的中海莞府在3月7日將在售的3號(hào)樓和2號(hào)樓備案價(jià)均進(jìn)行了上調(diào)，備案價(jià)格在3.5萬(wàn)元-5.2萬(wàn)元/平方米，備案均價(jià)約為4.2萬(wàn)元/平方米，比去年4月首推時(shí)上漲了55.6%。

除了限價(jià)放松外，新房供不應(yīng)求是東莞房?jī)r(jià)上漲的重要因素。車(chē)德銳表示，近兩年來(lái)，東莞的新房供應(yīng)量持續(xù)減少，每年只有400多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，難以滿足每年600萬(wàn)平方米左右的消化量。

與此同時(shí)，受疫情影響，新房供應(yīng)出現(xiàn)了停供、延供，很多項(xiàng)目會(huì)推遲到下半年入市，造成了短暫供應(yīng)“空檔期”，供應(yīng)不足問(wèn)題明顯加劇，成交量受到抑制，低庫(kù)存助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

合富研究院數(shù)據(jù)顯示，1-5月，東莞新房供應(yīng)只有115萬(wàn)平方米，同比減少26%，5月供需比只有0.57。

另?yè)?jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止5月底，東莞住宅庫(kù)存約2.9萬(wàn)套，庫(kù)存面積持續(xù)回落至374萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌6%，同比下跌24%，已回到20117年的低位水平。

新房限價(jià)放松以及供應(yīng)不足在一定程度上引發(fā)了購(gòu)房者的“恐慌心理”，大量需求流入到二手房市場(chǎng)。

樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月東莞二手房過(guò)戶套數(shù)2716套，環(huán)比上漲9.7%，除東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)下跌外，其它片區(qū)均上漲，其中東南臨深片區(qū)過(guò)戶701套，環(huán)比上漲20%，城區(qū)片區(qū)過(guò)戶量達(dá)944套，為六大片區(qū)中過(guò)戶量最高的片區(qū)，環(huán)比上漲8.3%。

在此背景下，城區(qū)片區(qū)、松山湖以及臨深片區(qū)部分街鎮(zhèn)二手房?jī)r(jià)格上漲明顯。車(chē)德銳透露，現(xiàn)在很多深圳客戶來(lái)東莞購(gòu)房，因?yàn)橐皇址肯拶?gòu)就只能買(mǎi)二手房，不少主城區(qū)二手房在一年半內(nèi)，從2萬(wàn)多上漲到4萬(wàn)多每平米，漲幅達(dá)到70-80%。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，一套188平方米、位于松山湖錦繡山河小區(qū)的頂樓復(fù)式，5月2日首次掛牌價(jià)為920萬(wàn)元，一個(gè)月后業(yè)主直接漲價(jià)40萬(wàn)，掛牌單價(jià)突破5萬(wàn)元/平方米。

據(jù)悉，該小區(qū)在5月2日成交的一套203平方米的大平層，單價(jià)為4萬(wàn)/平方米。而去年一年，該小區(qū)房源的成交單價(jià)區(qū)間2.9-3.5萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)低于目前4.6-5.2萬(wàn)元/平方米的掛牌價(jià)。

錦繡山河并非東莞二手樓盤(pán)中房?jī)r(jià)大幅上漲的孤例，據(jù)界面新聞了解，南城區(qū)天珹國(guó)際一房源業(yè)主在不到一個(gè)月之間，將掛牌價(jià)兩次上調(diào)，累計(jì)漲價(jià)50萬(wàn)，單價(jià)從2.2萬(wàn)元/平方米上升至2.7萬(wàn)元/平方米，漲幅達(dá)25%。

另?yè)?jù)諸葛找房平臺(tái)6月12日上午8點(diǎn)數(shù)據(jù)顯示，東莞在售的1.4萬(wàn)套二手房源中，共有超過(guò)200套二手房在24小時(shí)內(nèi)上調(diào)掛牌價(jià)格，漲價(jià)幅度從5萬(wàn)-150萬(wàn)不等。

優(yōu)房超董事長(zhǎng)陳強(qiáng)對(duì)界面新聞表示：“盡管當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲較快，但二手房還是特別好賣(mài)，成交周期大大縮短。”不過(guò)，東莞整體房?jī)r(jià)走勢(shì)還算平緩，這與市場(chǎng)分化、冷熱不均相關(guān)。

樂(lè)有家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止5月31日，東莞全市二手住宅掛牌價(jià)為2.24萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.21%，其中城區(qū)片區(qū)掛牌價(jià)最高，為2.64萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲10.08%，而水鄉(xiāng)新城片區(qū)、東南臨深片區(qū)、的環(huán)比漲幅不到1%。

土拍市場(chǎng)升溫也是東莞出現(xiàn)“購(gòu)房熱”的重要因素。5月19日，世茂以總價(jià)14.84億元、可售樓面地價(jià)13022元/平方米摘得東莞沙田鎮(zhèn)一宗地塊，溢價(jià)率約20.26%，刷新沙田最貴地塊紀(jì)錄。

6月初，卓越集團(tuán)以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地，溢價(jià)率達(dá)85.9%，可售樓面價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，該地塊周邊二手房均價(jià)約為2萬(wàn)元/平方米。

除新房供應(yīng)不足、限價(jià)放松、土拍熱等因素外，在陳超看來(lái)，東莞房?jī)r(jià)快速上漲的原因還與大量高科技產(chǎn)業(yè)遷入、城市化進(jìn)程加速以及深圳房?jī)r(jià)異動(dòng)相關(guān)。

目前，業(yè)主“跟風(fēng)漲價(jià)”的趨勢(shì)明顯。據(jù)悉，東莞東城某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)換屆選舉，公然在小區(qū)張掛多條橫幅，鼓吹組織業(yè)主把二手房?jī)r(jià)從3萬(wàn)元炒到5萬(wàn)元。然后被東莞住建局拆除橫幅，并做出嚴(yán)肅批評(píng)。

東莞市住建局近期也表示，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的亂象堅(jiān)決進(jìn)行重拳整治，嚴(yán)厲打擊捂盤(pán)惜售、制造房源緊張氣氛、哄抬炒作房?jī)r(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 東莞樓市