今年“十一”假期中秋和國慶節(jié)疊加,八天假期時間不短,對很多要買房子的人來說是看房的好時間。特別是近期昆明出臺了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施,只要購房所在縣級行政區(qū)域名下無住房的,不論是否已利用貸款購買過住房,銀行均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這無疑也為樓市“金九銀十”提供了新動力。
【資料圖】
俗話說“外行看熱鬧,內(nèi)行看門道”,我們不僅要看熱鬧更看“門道”??礋狒[,要看區(qū)域商業(yè)醫(yī)療配套和社區(qū)人氣,這一定程度上決定了置業(yè)區(qū)域的成熟度;看門道,則須細(xì)細(xì)考察粗至社區(qū)配套、戶型面積,細(xì)至產(chǎn)權(quán)年限、施工材料等方方面面。
首選現(xiàn)房
在買房時,我們首先要知道自己為什么要購房,有什么需求,包括自己的資金準(zhǔn)備等等。每個區(qū)域不同的項目其實都有不同的屬性,例如剛需、改善、教育、交通便捷、自然環(huán)境等。購房者需要針對自己的需求,去羅列購房需求優(yōu)先級,這樣才能更快更好地找到適合自己的房子。其中,重點考慮工作、生活均相對便利的區(qū)域。
買房要穩(wěn)。當(dāng)下昆明很多房地產(chǎn)項目都進(jìn)入了現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時代,甚至買后就可入住??偟膩碚f,買現(xiàn)房更有利,因為期房在很多方面不容易把握,如外觀設(shè)計、配套設(shè)施等。現(xiàn)房的優(yōu)勢在于所見即所得,項目的品質(zhì)、樓棟之間的距離、便利的交通、完善的配套、成熟的氛圍等,能一覽無遺。經(jīng)過竣工前后時間的檢驗,房子質(zhì)量更可靠,買房過程中可以心明眼亮,精挑細(xì)選,風(fēng)險小。
選擇購買的項目時,重點選擇口碑較好、美譽(yù)度高的開發(fā)商。每個開發(fā)商進(jìn)入一個城市后,其發(fā)展速度是不一樣的。因此,一定要在購房前了解清楚開發(fā)商的口碑如何。對于已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)面信息的開發(fā)企業(yè),最好避開。
關(guān)注“不利因素”
進(jìn)入營銷中心后,我們首先關(guān)注項目是否具有商品房銷售許可證。按照規(guī)定,商品房售樓處須對“商品房預(yù)售許可證”進(jìn)行公示。購房時,如果覺得這個樓盤存在風(fēng)險或不確定是否存在風(fēng)險,可以及時向主管部門咨詢核驗。記住“無證不可售”,避免卷入購房風(fēng)險。
售樓部的沙盤模型做得都很漂亮,美輪美奐。但是沙盤圖只能夠作為了解大概位置的參考,并不能完全信任。購房者還需要關(guān)注設(shè)計規(guī)劃圖,甚至包括開發(fā)商公示的項目“不利因素”。知曉紅線外的不利因素,如高速路、高壓線、垃圾站、變電所、加油站等,盡可能減少對自己的影響。
在購買房屋時,通常會接觸到兩種類型的樣板房,分別是實體樣板間和臨時樣板間。這兩種樣板房的區(qū)別在于實體樣板間建造在小區(qū)實體樓中,能真實感受到居住后的舒適程度;臨時樣板間則是在售樓處或者其他地方臨時搭建的,隨時都可以拆除挪走。相比之下參觀實體樣板間更有意義。
此外,樣板間的大小需要引起注意。有些項目里的家具是異型尺寸,通過縮小家具尺寸營造“大空間”的錯覺,進(jìn)入這種樣板房的買家通常被“高利用率”所吸引。等真正入住以后,會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實中很多家具自己的家中都放不下。而且,異型尺寸屬于定制家具,生產(chǎn)成本高,不適合普通家庭。
裝修標(biāo)準(zhǔn)也需要重點關(guān)注。目前,昆明很多項目都是精裝修交付,對于裝修的內(nèi)容,包含哪些東西,交付的時候會存在什么問題,需要提前了解清楚。其中,在看樣板間時要了解“非交房標(biāo)準(zhǔn)”。有的樣板房在裝飾中采用大量“非標(biāo)準(zhǔn)”材料,讓視覺效果顯得豪華大氣。那么,什么是“非交房標(biāo)準(zhǔn)”?一般可移動的室內(nèi)軟家具,家用電器和裝飾品、特殊的墻壁等都是“非交房標(biāo)準(zhǔn)”。別被那些精致的軟裝所吸引,除非你購買了樣板房,否則將無法獲得它們。(昆明日報 記者吳勁松)
這些特價房“特”在哪里?
“金九銀十”期間“特價房”常見,但系列新政利好下的“特價房”卻格外惹人關(guān)注。北京路9號特價房優(yōu)惠幅度高達(dá)21萬元、大華錦繡山海特價房均價從13000元/平方米起優(yōu)惠至11700元/平方米起、萬科500里正常價格區(qū)間為15000—20000元/平方米,低樓層部分房源價格優(yōu)惠至14000多元/平方米等等。很顯然,新政利好之下,開發(fā)商企圖乘勝用“特價房”推動樓市。
近日,北京路9號項目推出一些特惠房源,這些房源主要位于項目回遷地塊中的一棟。據(jù)置業(yè)顧問介紹,項目目前正在努力清盤,所以才推出特惠。此次推出的特惠房源面積有86、104、114和137平方米,單價15000—18000元/平方米,毛坯現(xiàn)房,2梯4戶板樓。
根據(jù)置業(yè)顧問計算,一套位于3樓的86平方米房源價格,原來總價約153萬元,優(yōu)惠后總價132萬元,優(yōu)惠幅度21萬元,單價15500元/平方米。按照首套房貸款利率3.85%,首付20%、貸款30年計算,首付僅需約27萬元,月供4969元。另一套位于4樓的114平方米的住宅,原總價207萬元,優(yōu)惠后總價179萬元,優(yōu)惠幅度28萬元,單價15680元/平方米。
據(jù)置業(yè)顧問介紹,此前,該回遷地塊產(chǎn)品的均價為18000—19000元/平方米,最高達(dá)20000元/平方米?!斑@批房源可謂是項目的性價比之王?!敝脴I(yè)顧問表示。
除了北京路9號部分產(chǎn)品優(yōu)惠幅度較大外,昆明還有一些在售項目推出特價房源。比如大華錦繡山海:在售90—137平方米的住宅,帶裝修交付,據(jù)置業(yè)顧問介紹,項目均價約13000元/平方米,但有樓層較低的房源單價僅11700元/平方米起,例如2樓的房源。大華錦繡麓城項目在售面積95—125平方米,準(zhǔn)現(xiàn)房,精裝修交付,均價12000多元/平方米,特價房11000多元/平方米。
還有保利城,目前已經(jīng)是現(xiàn)房發(fā)售,精裝修交付,在售面積有118、131和143平方米,均價14000—15500元/平方米。置業(yè)顧問介紹,目前有少量低樓層和頂樓的特惠房源,單價12500元/平方米,“這是項目自開盤以來從沒有過的低價”。
無論是簡單直接的特價優(yōu)惠還是差異性產(chǎn)品優(yōu)惠,可以看出開發(fā)商確實拿出了“誠意”企圖爭取市場。
在昆明上浮公積金貸款額度、“認(rèn)房不認(rèn)貸”和中央降首付降利率等一系列利好政策拉動下,8月份昆明樓市呈現(xiàn)量增價穩(wěn)態(tài)勢。根據(jù)克而瑞發(fā)布的8月昆明房地產(chǎn)市場月報顯示,該月昆明主城商品住宅成交26.47萬平方米,環(huán)比小幅增長2.80%,價格方面維穩(wěn),昆明主城五區(qū)商品住宅成交均價13335元/平方米,環(huán)比持平。(昆明日報 記者徐曉?。?/p>
貨比三家再出手
“買房是大事,貨比三家不會錯。”一直租房住的陳琪最近打算購房,她這段時間在選房上花費了不少時間。
剛開始,她趁著各項利好政策落地昆明,鉚足了干勁,準(zhǔn)備遇到心儀的房子就出手。但連看5個樓盤后,陳琪發(fā)現(xiàn)買房這事急不得,“購房門道多,剛需購房者面對豐富的產(chǎn)品很難作出抉擇,必須得花時間精挑細(xì)選,貨比三家才能買到自己心儀的房子?!?/p>
“上周,在置業(yè)顧問的帶領(lǐng)下,我看了3個盤,有兩家樓盤正好是對門,都處在一個比較不錯的地理位置,周圍醫(yī)院學(xué)校超市也很齊全?!钡敿?xì)對比后,陳琪發(fā)現(xiàn),第一家樓盤的房價比第二家要高個百分之十左右,“第一家價格較高的原因是每棟房子的樓間距比較寬,采光會好一些,戶型也方正,但缺點是還是期房,至少要等一年半以后才能交房。第二家樓盤最大的優(yōu)點是現(xiàn)房,總房價在我的預(yù)算之內(nèi),缺點就是可選樓層不多,只能在2樓、3樓和頂樓之間做選擇,這一點和我意向樓層相差太大?!?/p>
看房當(dāng)天,置業(yè)顧問建議陳琪選擇低樓層的現(xiàn)房?!爸脴I(yè)顧問說,能遇到地理位置、樓盤、房價、戶型以及周圍商圈、設(shè)施都合適的房子不容易,過了這個村可能就沒有這個店了?!彼伎純商旌?,陳琪還是沒下定決心,“越看越覺得買房是一輩子的大事,不能一時沖動就簽合同,我想還是和家里人商量一下再做決定。”
買房是件大事,像陳琪一樣的剛需購房者如何選擇入市時機(jī),選房中又該注意什么問題。結(jié)合剛需購房者多樣的購房需求,記者采訪了昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈。她結(jié)合當(dāng)下的購房時機(jī)和買房注意事項,對剛需購房者給出了建議。
鄧曉盈認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控政策已實施3年之久,投機(jī)性需求被擠出市場,市場量價回落,調(diào)控取得了預(yù)期的階段性成果,目前是剛需購房者入市的好時機(jī)。她建議,剛需購房者在挑選房子時要首先明確自身需求,從需求出發(fā)找房能提高購房效率;其次要多考察周邊規(guī)劃的可落地性,“無論是商業(yè)規(guī)劃還是地鐵規(guī)劃,一定要看近期能落地的,太遙遠(yuǎn)的規(guī)劃對置業(yè)參考價值容易打折扣?!保ɡッ魅請?記者何文靜)
適合你的才是最好的
剛需住房是一座城市中滿足人們最基本生活需求和居住需求的房子。不同的城市,對于最基本需求的定義不同。由于城市人口結(jié)構(gòu)的不同,剛需人群不同,需求不同,從而導(dǎo)致剛需產(chǎn)品的不同??偟膩碚f,適合自己的才是最好的。
如何在昆明買剛需房?很多市民覺得要從自身需求出發(fā),同時,在做決定時需要有相對長遠(yuǎn)的眼光,比如區(qū)位、板塊、交通、配套、功能、品牌、時機(jī)、價格、呈現(xiàn)度等。
“如果在城北買房,在城南工作,每天要早起一個小時,到家也要晚一個小時,工作和生活要穿城才能轉(zhuǎn)換,實在是扛不住?!笔忻窭钕壬f,如果一定要排一個方位順序,出發(fā)點是就業(yè)機(jī)會和就業(yè)水平。
有一部分剛需購房者對于工作的掌控度并不高,如果住得太遠(yuǎn),或者配套太少,就會導(dǎo)致生活也無法掌控?!凹热徽莆詹涣斯ぷ?,那就盡量掌握生活,買熟不買生?!蓖跸壬f的熟地,要么是離城市近,配套成熟齊全的區(qū)域,要么是離城市遠(yuǎn),但區(qū)域規(guī)劃呈現(xiàn)度較高的區(qū)域。
對于李先生來說,買近不買遠(yuǎn)也是剛需一族的首要考慮條件。“我說的遠(yuǎn)和近,指的是離地鐵的距離,也就是考慮通勤成本。”李先生說,離地鐵近,節(jié)約的不僅僅是時間,還能節(jié)約交通經(jīng)費。
隨著購房門檻的提高,換房的難度也相應(yīng)提高,很多剛需購房者在買房時,眼光一定要長遠(yuǎn)?!皼]有結(jié)婚的時候兩房完全夠用,一旦結(jié)婚有了小孩,必須得三房?!笔忻裢跸壬硎荆@樣的案例可以從身邊已婚朋友處總結(jié)。
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今,品牌一直是人民群眾比較注重的買房關(guān)鍵點?!百I大品牌相對安全,但大品牌的房價也相對較高,所以看準(zhǔn)了就果斷下手,不要過多地觀望?!笔忻駞窍壬鷮ζ放朴幸欢ㄒ?,他認(rèn)為對于剛需而言,下手的最好時機(jī)永遠(yuǎn)都是現(xiàn)在。對于價格,他建議在條件允許的情況下,盡量買品牌地產(chǎn)商的房子和物業(yè)管理較好的小區(qū)。
“買精裝現(xiàn)房,對于剛需群體有很多好處,可以節(jié)省大量時間成本,還能減輕購房的財務(wù)壓力?!眳窍壬f,剛需一族盡量買精裝房不買毛坯房,對于年輕的上班族而言,直接省去了一個大麻煩。精裝的房子對于剛剛付完首付的剛需購房者來說,壓力會減少很多。(昆明日報 記者甄燕)
買頂層住房“4點”不能忽略
要想入手一套中意的房子,不僅得考慮自己的錢包,還要掌握一定的選房技巧和訣竅。頂層房屋由于視野開闊、性價比高、私密性好、噪音干擾少、通風(fēng)采光佳等優(yōu)點受到不少購房者青睞。但頂樓的弊端也很明顯,存在滲漏水風(fēng)險高、隔熱保溫差等問題,因此選購時有些要素需特別注意。
因為頂層住房直接與外界接觸,導(dǎo)致其隔熱效果并不是十分理想,可能會出現(xiàn)冬天寒冷而夏季悶熱的情況,所以想置業(yè)頂樓的買家要注意房子的設(shè)計結(jié)構(gòu)和用材,可以要求開發(fā)商提供頂樓的有關(guān)設(shè)計、施工資料,看是否符合建筑標(biāo)準(zhǔn)。如果是現(xiàn)房,還可以根據(jù)外立面頂樓的一些標(biāo)記線目測屋頂隔熱層的厚度,看是否達(dá)到一般要求的20厘米至25厘米厚。
一般來說,頂樓常會出現(xiàn)漏水、滲水等狀況,這就需要著重看看排水系統(tǒng)。購房者可選擇雨后看房或者在屋頂上潑水檢測房屋排水系統(tǒng)是否完善。如果頂樓排水性能不過關(guān)、房子窗戶密閉性不好、墻體屋頂不嚴(yán)密,都有可能導(dǎo)致滲水發(fā)生。此外,不僅要看屋內(nèi)的房頂墻面是否有漏水情況、窗戶四角是否有返水跡象,還要觀察樓頂?shù)姆e水多不多。
樓層高,水壓難免不足,特別是頂樓更是如此,因此水壓問題一定要關(guān)注?,F(xiàn)房可到頂樓單位直接放水查看,有人入住的樓盤,可以先向已入住的頂樓業(yè)主了解水壓情況。如果是期房,要求開發(fā)商提供水管用材等資料。
目前,我國消防云梯的救援高度普遍在50米左右,反映到樓層上,也就17至20層之間,這樣一來,如果是高層住宅發(fā)生火災(zāi)等事故,高樓層住戶的生命安全就難以保證。而且如果發(fā)生火災(zāi),熱氣和火勢往往是向上走的,所以買頂樓的房子一定要格外注意消防設(shè)施,不能馬虎,畢竟這事關(guān)生命財產(chǎn)安全。(昆明日報 記者劉婷婷)
戶型選擇有講究
剛需族一直是房地產(chǎn)行業(yè)的主力軍,可是面對居高不下的房價,略顯單薄的上班族著實壓力不小。好在目前樓市利好政策頻頻出臺,開發(fā)商為了刺激購房者,推出了不少吸引眼球的優(yōu)惠條款。當(dāng)然購房者也不能被優(yōu)惠沖昏了頭腦,應(yīng)該耐心觀察樓市行情,準(zhǔn)確把握市場發(fā)展趨勢,選擇最適合的時機(jī)入市。
在昆明某中介公司從事地產(chǎn)中介近十年的王星介紹,一個好戶型,一定需要符合的條件就是南北通透。“現(xiàn)在很多售樓部的置業(yè)顧問都介紹他們的戶型是南北通透,其實很多僅僅只是在南面和北面都有窗戶,但窗戶并沒有相對應(yīng)。真正的南北通透一般是客廳的陽臺正對著餐廳的窗戶,這樣才是南北通透,兩邊都開窗戶,整個房間的空氣都可以對流起來?!?/p>
“另外,客廳和主臥一定也需要朝南。現(xiàn)如今不少戶型的客廳都朝北,朝北的客廳和陽臺都見不到陽光,曬衣服和冬天曬太陽都不方便,其存在的意義也不大。房子冬天寒冷陰暗,不利于家人的身體健康。如果客廳和主臥都朝南,臥室和陽臺的陽光都充足,對家人的身體健康會很有利。”王星說。
對于房子格局來說,戶型方正的房間面積利用率較高?,F(xiàn)如今很多房子公攤面積較大,如果空間規(guī)劃不合理,那么使用面積就會大打折扣,這也間接浪費了一大筆買房的資金。
王星說,選擇戶型的第一步是確定居室,這與個人的經(jīng)濟(jì)承受能力和購房的目的有關(guān)系。“對于剛需人群來說,個人買房最好選擇一居,經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)一點的可以選擇小兩居。兩口之家的年輕人最好選擇兩居,如果經(jīng)濟(jì)條件有限,也可以選擇大一居。三口之家要考慮居住的長期性,最好選擇三居,一步到位比較經(jīng)濟(jì)?!?/p>
確定居室之后的第二步就是考慮各個功能的房間配置是否合理。
這其中就包括了“動靜”分區(qū)?!皠訁^(qū)是指活動比較多的區(qū)域。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等,私密性較強(qiáng)??蛷d應(yīng)該開敞、明亮,面積最小不要小于14平方米,三口之家25平方米較為合適,太大也不合適,經(jīng)濟(jì)上不合理,而且過大容易失去溫馨感、親和感。臥室應(yīng)該注重私密性,與動區(qū)避免相互干擾,主臥室面積不應(yīng)小于12平方米,16平方米較為合適。臥室之間盡量相對獨立,否則生活會非常不便?!蓖跣钦f。(昆明日報 記者李夢瑤)
來源:昆明信息港
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