近期，昆明太平新城天譽(yù)城稱，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)住宅首付僅需2.5萬(wàn)，吸引了一大波購(gòu)房者前往售樓部詢問(wèn)情況。

（實(shí)景圖）

那么，如此低的首付是如何操作的，中間是否有貓膩，購(gòu)房者會(huì)承擔(dān)哪些風(fēng)險(xiǎn)？血拼姐帶著這些問(wèn)題去往該項(xiàng)目售樓部一探究竟。

昆明天譽(yù)城位于太平新城，是該區(qū)域里距離昆明主城最近的項(xiàng)目，因而受到主城剛需客群的關(guān)注。

項(xiàng)目總占地222畝，總建筑面積49萬(wàn)方，共有10個(gè)地塊，分六期開(kāi)發(fā)；其中，商業(yè)分布在1、4、7號(hào)地塊，其余為住宅地塊，共36棟住宅。

（沙盤(pán)）

目前主要在售的是6號(hào)地塊，有73㎡和85㎡兩個(gè)戶型，均為三房產(chǎn)品，為毛坯交付。

（售樓部情況）

從置業(yè)顧問(wèn)處了解到，可以享受“5%首付，2.5萬(wàn)”優(yōu)惠政策的就是6號(hào)地塊的73㎡戶型。

但其實(shí)，中國(guó)居民個(gè)人住房貸款的首付比例是由央行統(tǒng)一進(jìn)行宏觀調(diào)控的，昆明目前首套房最低首付比例可以做到2成，天譽(yù)城明顯低于這個(gè)比例。

那么，具體是如何操作的？我們就以6號(hào)地塊1-1602房源來(lái)看，該房源總價(jià)499840元，單價(jià)6780元/㎡。

（價(jià)格計(jì)算）

本房源房款分為兩部分：即25%首付+75%貸款，首付需付124884元，貸款總額370000元。

而項(xiàng)目之所以對(duì)外宣傳能做到5%的首付，其實(shí)是把25%首付拆分為三部分：5%首付（個(gè)人）+12.5%購(gòu)房補(bǔ)貼（開(kāi)發(fā)商）+7.5%貸款（第三方公司）。

其中，5%首付由購(gòu)房者支付，共25984元；12.5%由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼給購(gòu)房者，共61800元，剩下的7.5%先由第三方公司一次性支付，購(gòu)房者三年內(nèi)還清，置業(yè)顧問(wèn)表示這部分為零利息。

計(jì)算下來(lái)的話，購(gòu)房者除每月1964元房貸外，其實(shí)每月還需要支付1031元的貸款，一共2995元。

這種通過(guò)民間二次借貸的方式支付首付，使不符合條件的購(gòu)房者也能向銀行貸款，相當(dāng)于越過(guò)金融貸款審核的門(mén)檻，存在一定的騙貸風(fēng)險(xiǎn)。

從表面上看，首付2.5萬(wàn)的方式確實(shí)降低了購(gòu)房門(mén)檻，減輕了購(gòu)房者資金周轉(zhuǎn)壓力，讓資金有限的購(gòu)房者具備買(mǎi)房條件；但實(shí)際上并未真正降低購(gòu)房成本，一定程度上還是增加了購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)，并把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。

天譽(yù)城的開(kāi)發(fā)商為天譽(yù)置業(yè)，創(chuàng)立于2006年，屬香港上市公司，除昆明外，在廣州、廣西、重慶等地都有項(xiàng)目落子。

昆明天譽(yù)城于2020年開(kāi)始推售，彼時(shí)還曾因夸大宣傳引發(fā)熱議，當(dāng)時(shí)置業(yè)顧問(wèn)表示，項(xiàng)目靠近地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線地鐵站，大廳的沙盤(pán)上還有明顯的地鐵標(biāo)識(shí)，該地鐵標(biāo)識(shí)設(shè)在離太平收費(fèi)站不遠(yuǎn)處，并標(biāo)注“地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線長(zhǎng)坡站”。

（相關(guān)截圖）

但當(dāng)時(shí)相關(guān)部門(mén)卻表示，安寧線處于前期規(guī)劃階段，相關(guān)的建設(shè)規(guī)劃尚未報(bào)批，這也就表示天譽(yù)城存在虛假宣傳。

（實(shí)景圖）

目前在昆明開(kāi)發(fā)除天譽(yù)城外，還有魚(yú)先生的社區(qū)一項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目都以小戶型產(chǎn)品為主。

近期，除昆明天譽(yù)城推出低首付優(yōu)惠活動(dòng)外，五一期間，位于重慶的天譽(yù)林溪府還策劃出“零首付”噱頭，打出“首付1.5萬(wàn)買(mǎi)新房，月供只有2700，再送8萬(wàn)裝修包”的優(yōu)惠，據(jù)說(shuō)第一天就賣(mài)了100套房。

但隨后該項(xiàng)目就被重慶璧山區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)警告，并于第二天出具風(fēng)險(xiǎn)提示張貼在項(xiàng)目上。

這一套操作下來(lái)，也使得購(gòu)房者擔(dān)憂其房企經(jīng)營(yíng)狀況，畢竟“一朝被蛇咬，十年怕井繩”，開(kāi)發(fā)商暴雷導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，給購(gòu)房者帶來(lái)的傷害是難以磨滅的。

那么，天譽(yù)置業(yè)的資金狀況如何？旗下項(xiàng)目推出低首付、零首付活動(dòng)，是否意在快速回籠資金，緩解公司財(cái)務(wù)方面壓力？

據(jù)天譽(yù)置業(yè)2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，天譽(yù)置業(yè)的合同銷(xiāo)售額111億元，同比減少了32.73%。其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入76.63億港元，同比下滑0.5%，歸母凈利潤(rùn)虧損2.84億港元，去年同期凈利潤(rùn)9.51億港元，基本每股收益為-0.04港元。

除業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧外，公司的債務(wù)問(wèn)題也令人擔(dān)憂。

從披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，天譽(yù)置業(yè)2021年公司擁有人應(yīng)占虧損2.84億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出缺口擴(kuò)大至14.63億元，可見(jiàn)其存在較高的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。

而在上月，天譽(yù)置業(yè)也是不斷被曝出不利消息。

先是4月14日，因天譽(yù)置業(yè)選擇停止參與評(píng)級(jí)，惠譽(yù)沒(méi)有足夠的信息維持相關(guān)評(píng)級(jí)，因此天譽(yù)“B-”長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，展望“負(fù)面”，并撤銷(xiāo)其“B-”高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)和未償債券評(píng)級(jí)，以及“RR4”回收率評(píng)級(jí)。

后是4月22日下午，天譽(yù)置業(yè)突然股價(jià)暴跌，盤(pán)中最低跌至0.084港元，跌幅停留在了82.29%，報(bào)收0.085港元/股，當(dāng)日總市值縮水至7.18億港元。

公司核算師普華永道也曾在意見(jiàn)報(bào)告中提醒，天譽(yù)置業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)存在重大不確定性，“截至2021年末，集團(tuán)應(yīng)于12個(gè)月內(nèi)償還的流動(dòng)銀行及其他借貸67.77億元（其中包括發(fā)行的部分海外債合計(jì)33.06億元），而集團(tuán)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為數(shù)13.31億元，受限資金人民幣28.8億元，合計(jì)約42.1億元”。

（施工進(jìn)度）

而據(jù)網(wǎng)友5月11日航拍發(fā)現(xiàn)，天譽(yù)城部分板塊沒(méi)有工人進(jìn)場(chǎng)，無(wú)施工的跡象，當(dāng)然也可能是拍攝當(dāng)時(shí)工人未在現(xiàn)場(chǎng)，購(gòu)房者近期可以前往查看具體的施工進(jìn)度。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，一但開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，失去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的能力，很有可能買(mǎi)的房子就變?yōu)闋€尾樓，交房遙遙無(wú)期。

所以在置業(yè)時(shí)，不能只考慮價(jià)格是否優(yōu)惠，還是需要根據(jù)自身所需進(jìn)行有針對(duì)性的選擇，“謹(jǐn)防”餡餅變陷阱。

關(guān)鍵詞： 天譽(yù)置業(yè) 首付比例 施工進(jìn)度