編者按：房地產(chǎn)市場(chǎng)熬過(guò)了2021年的“至暗時(shí)刻”，2022年也稱(chēng)得上“刻骨銘心”。

開(kāi)年以來(lái)，國(guó)家各部委罕見(jiàn)地齊齊站出來(lái)表態(tài)，定調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展方向，幾乎每天都有城市加入到調(diào)控隊(duì)列中，樓示反轉(zhuǎn)不再是信號(hào)那么簡(jiǎn)單。

【樓市破局，聚焦新機(jī)】——樓市進(jìn)入密集優(yōu)化期，因城施策導(dǎo)向下，昆明房地產(chǎn)新機(jī)顯現(xiàn)，如何突破迷霧，破局重生？本篇為商務(wù)商業(yè)篇。

4月16日，昆明市政府辦公室發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期工作的意見(jiàn)》（以下稱(chēng)《意見(jiàn)》），出臺(tái)8條25項(xiàng)措施，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)和需求環(huán)節(jié)都給與了支持，意在促進(jìn)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

意見(jiàn)涉及商業(yè)物業(yè)去化、商務(wù)用地供應(yīng)、開(kāi)發(fā)商資金緩解、回遷安置、公積金貸款條件等。除4月18日迅速落地執(zhí)行的公積金新政（戳《【收藏】昆明公積金問(wèn)題最全答疑！》查看公積金最新政策及相關(guān)問(wèn)題）引起廣泛關(guān)注，放在意見(jiàn)首位的“加快商業(yè)商務(wù)用房去化，合理使用商業(yè)商務(wù)用地”也是意味深長(zhǎng)的“一筆”。

《意見(jiàn)》部分節(jié)選（來(lái)源：昆明市人民政府）

可以看到，針對(duì)商業(yè)商務(wù)用房去化，意見(jiàn)主要針對(duì)用地供應(yīng)、商住比例、用地調(diào)整等方面提出政策支持，具體作用可大致歸納為以下幾點(diǎn)：

一、調(diào)節(jié)供地節(jié)奏，放緩商業(yè)商務(wù)用房供應(yīng)，當(dāng)前主要任務(wù)是去庫(kù)存。

二、按片區(qū)配比商業(yè)商務(wù)用地，可以大大減輕房企拿地壓力，利于提高拿地預(yù)期和積極性。

三、即便已出讓的土地，開(kāi)發(fā)商也可以申請(qǐng)調(diào)整商業(yè)開(kāi)發(fā)比例，能夠在很大程度上減緩手握大量商業(yè)用地開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)壓力，同時(shí)減少供應(yīng)。

四、通過(guò)調(diào)整用地性質(zhì)縮小商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模，同時(shí)為促進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)、保障住房、樓宇經(jīng)濟(jì)、非科學(xué)類(lèi)培訓(xùn)等業(yè)態(tài)發(fā)展。

總體來(lái)看，《意見(jiàn)》的主要作用不僅在于刺激消費(fèi)，更側(cè)重于優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，消化商業(yè)庫(kù)存，提高樓市活力和房企拿地意愿，從源頭打破樓市“一潭死水”的僵局。

此外，在《昆明十四五房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（公眾征集意見(jiàn)稿）》中，提到土地供應(yīng)充足均衡的發(fā)展目標(biāo)：“十四五”時(shí)期全市供地約6.0-6.7萬(wàn)畝，其中非住宅類(lèi)用地約1.2-1.3萬(wàn)畝，占比約20%。還明確“十四五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)的十大任務(wù)之一，就是要多渠道推進(jìn)商辦用房去庫(kù)存。

《規(guī)劃》部分節(jié)選（來(lái)源：昆明市住建局）

無(wú)論是《意見(jiàn)》還是《規(guī)劃》，都是存量增量、銷(xiāo)售轉(zhuǎn)改功能一起考慮，從土地供應(yīng)、再利用、運(yùn)營(yíng)等多方面，推動(dòng)昆明商辦用房去化。

那么，昆明商業(yè)商務(wù)去化到底有多難呢？

一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)商務(wù)用房大致包含辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、娛樂(lè)休閑物業(yè)以及商貿(mào)物業(yè)幾類(lèi)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年3月，昆明商業(yè)商務(wù)用房市場(chǎng)存量多達(dá)1165萬(wàn)平方米，去化周期超90個(gè)月，庫(kù)存高企，去化壓力大。

其中，商業(yè)市場(chǎng)去化情況尤其“堪憂(yōu)”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)2021年年報(bào)，截至2021年底，昆明商業(yè)市場(chǎng)去化周期達(dá)177個(gè)月，月均去化僅3.92萬(wàn)㎡。

圖源銳理數(shù)據(jù)

從市場(chǎng)供求來(lái)看，去年商業(yè)供需雙降，成交價(jià)格自2019年以來(lái)也一路走低，底商是市場(chǎng)主力。

而據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，截至2021年底，昆明全市開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心體量存量達(dá)595.45萬(wàn)㎡，數(shù)量共計(jì)56個(gè)，為近四年最低。雖然增量逐年遞減，但市場(chǎng)存量已趨于飽和。

圖源：贏商網(wǎng)

此外，昆明寫(xiě)字樓也呈現(xiàn)總量大、數(shù)量多、空置率高的特點(diǎn)。2021年去化周期高達(dá)179個(gè)月（約15年）。而目前市場(chǎng)仍有眾多辦公樓宇項(xiàng)目等待入市，如巫家壩總部項(xiàng)目群、春之眼等大體量辦公寫(xiě)字樓物業(yè)，未來(lái)將持續(xù)放量。

巫家壩部分在建總部項(xiàng)目

而更受市場(chǎng)關(guān)注的公寓，也是昆明市場(chǎng)橫亙的一座大山。自2018年昆明公寓集中供貨以來(lái)，市場(chǎng)公寓井噴，庫(kù)存持續(xù)高企，截至2021年底，公寓去化周期達(dá)48個(gè)月。

自2020年開(kāi)始，昆明公寓就逐漸進(jìn)入降價(jià)大甩賣(mài)的以?xún)r(jià)換量模式，至今愈演愈烈，降價(jià)范圍不斷擴(kuò)大，持續(xù)有公寓樓盤(pán)加入到促銷(xiāo)行列，價(jià)格底線(xiàn)不斷拉低。

昆明公寓降價(jià)已成常態(tài)

除了呈貢持續(xù)依舊的單價(jià)3000+、總價(jià)十幾萬(wàn)起，不久前巫家壩公寓也再度降價(jià)，有樓盤(pán)推出“5字頭”特價(jià)公寓，首付僅約9萬(wàn)起，引起了一波市場(chǎng)熱議，也確實(shí)吸引了不少購(gòu)房者買(mǎi)入。

近兩年受疫情影響，商業(yè)商務(wù)市場(chǎng)去化更加艱難，空置率持續(xù)提高，僅靠傳統(tǒng)的降價(jià)促銷(xiāo)已起不到多大作用，上文提到的去化措施相對(duì)來(lái)說(shuō)針對(duì)面更廣、還能一舉多得，可以說(shuō)是不錯(cuò)的方案，但最終實(shí)施結(jié)果如何，還有待觀察。

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